最近我在研究数据以及观察市场现象的时候，发现许多城市的老破小似乎都跌得挺狠的。

许是应了那一句：且看浪潮褪去，方知谁才裸泳？

就昨天，我在知乎刷到一个热榜的话题，说上海的老破小/老破大跌幅很猛，事实的真相到底是什么？

难道只是上海出现这样的问题？还是多数城市都如此？

欢迎大家在评论区聊聊你所在的城市，到底老破小有没有下跌。

上海的老破小跌得很猛？

从数据上看，10月上海成交量跌回了1.6万，相比9月份少了11%，这样的成绩，放在全国来看，并不算差。

上海市场表现还算坚挺，老大哥的面子也算保住了。

但我却发现，上海虽然成交还不错，但老破小和老破大的跌幅却不小。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“老破小”与“老大旧”是上海目前降价主力。

“老破小”价格普遍降幅5%~8%，部分品质差的降幅达10%。

实际上，就我看到的，有些小区的跌幅比这还要夸张。

比如上海闵行区的高兴花园，曾经靠着学区一度疯涨至10万，现在因为学区调整，已经跌到7万/平。

比如，靠着自贸区概念起来的滴水湖馨苑，2020年靠着概念从2.5w涨到了5万/平，现在潮水褪去，又降到3.5万/平。

其实这个小区还不算老，但跌幅挺猛，或许背后还有一些其他因素吧。

除了上海之外，北京的老破小也不太好过。

海淀区的老破小，跌幅甚至超10%。

比如美丽西园小区位于海淀四季青，建于2000年左右，在北京实际上还算年轻，去年一年时间跌了60万。

西瓜说房整理过去1年海淀跌幅最猛的10大小区，清一色都是老破小。

实际上海淀过去2年，不少小区涨幅都在50%，但一些老破小却在阴跌。

跌幅最猛的万泉庄1号院，是建于1983年的老公房，对口的还是海淀顶级学区，也跌了15%。

北上尚且如此，远在千里外的深圳，也没逃过这个魔咒。

我内部拿到了一份深圳今年以来跌幅最猛的小区排行榜，发现第一类属于深圳的豪宅板块，第二类就是深圳的老破小。

罗湖翠竹片区的金丽豪苑，降幅大约为35%，这是2000年的小区，其他同片区的老破小，跌幅基本也在25%-32%区间浮动。

豪宅板块的华侨城的香山里花园，跌幅高达40.5%，最新成交价已经到5.7万/平，比指导价还要低2.2万/平。

这和它25年楼龄以及面积偏大有直接的关系。

其实除了一线城市以外，我了解不少城市的老破小房价都在跌，比如南京、杭州、西安等等。

细节的数据我就不一一展开了，但恰恰就在现在房价回调之际，机会也就出现了，陷阱也就出现了。

以前买不起的，现在踮踮脚可以买得起了，毕竟老破小虽然房子老，但往往都占据了核心地段，学区也不错，完全能满足年轻人上班和孩子上学的需求。

自己住，买一套又如何？但我要提醒大家，现在的环境，上车容易下车难，当前买房不难，卖房才难，现在买房一定要关注流动性。

懂买是徒弟，会卖才是师傅。

在老破小这件事上，一定要慎重。

为什么老破小跌得这么惨？

全国各地老破小、老破大们下跌的原因都有共性，我总结下无非就是三点：

1、学区政策的调整。

去年开始，以西城区为首多个城市开始进行学区改革，比如西城区的多校划片，深圳的大学区。

调整的方向，就是解绑小区与学校的对应关系，单个小区不止捆绑一所学校，而是捆绑片区内的好几所学校。

有些老小区，本身就没有什么居住价值，就是靠着能入读好学校才涨价的，多校划片后捆绑上了普小、菜小，增加了学区的风险，房价自然就会相应下跌。

比如我们上文说的高兴花园，就是因为学区统筹中加入了菜小，房价才跳水回去的。比如深圳的金丽豪苑、长城大厦，也是因为学区。

2、楼市降温，新房市场更香。

实际上，很多老豪宅虽然楼龄老点，但是居住品质还可以，周边配套也还可以，实际上是不该跌这么惨的，但为何还是跌了，跌得还挺惨呢？

还是因为现在的市场，新房比二手香太多。

比如上海，二手房已经涨了快2年了，一些好地段的老房子也涨了不少，并且上海还有三价就低的政策，贷款还会受到限制，这2年涨得越多贷款越难。

相反，新房市场却越来越友好。

新房不仅有限价，价格比周边二手房低很多，最近要入市的新盘还越来越多，再加上行情走冷，买家都开始观望，这使得新房市场不再需要像过去一样，需要跟社保巨子们抢房子，想买都能买。

新房又便宜，又有倒挂，还好贷款，产品设计也更好，未来增值性也更强，相比之下何必去买二手？何必去选老破大呢？

这也是为什么现在深圳、上海豪宅开始降价，但是有好的改善项目，还是很多人去抢的原因。

3、居住价值低，前期涨太多了，潮水褪去，自然会最先回调。

前期依靠概念、依靠学区、依靠市场大行情，可能板块内的房子都会情绪化上涨。

但一旦市场冷静下来，理智回归，这些居住体验差的老小区，自然就会率先回调，这是市场正常的波动。

大家都知道，我们一直是不建议大家购买老破小的。

不是因为这类房产不会涨，而是因为这类资产很容易大涨大跌，或者难涨易跌。

比如没有居住价值的，纯为挂靠户口的学区房，涨的时候很快，一旦政策调整，跌的也是最快的。

不过看到这，很多人可能还不知道，自己的房子到底属不属于老破小？资金有限，老房子楼龄安全值是多少？

回答这个问题，不能一刀切，要视城市而定。

不同楼市，对于老破小的选筹标准是不一样的。

1、比如北京和上海，城市发展历史很久，核心区有非常老的房子，但地段又非常好，如果年轻人要兼顾自己上班和孩子上学，确实会对老破小心动。

我建议，哪怕是北上，也尽量选择30年以内的房子，有一定的机会保值增值，超过30年楼龄就要慎重了。

2、广州与北京和上海又不同，广州每年新房供应大，加私立民校集团化办学很普及，而广州新房癌也算挺严重，老破小的价格并不离谱。

所以在广州买老破小，建议选择15年楼龄以内的，会比较安全。

3、深圳是一座年轻的城市，最老的一批商品房也才80年代，多数老房子也只是90年后的房子，房子普遍楼龄不如北上高。

所以20年以内楼龄的房子都可以考虑。

4、强二线城市的情况和广州有些类似，我的建议也是尽量控制楼龄在15年以内。

此外的三四线城市，尽量不要选择老破小，如果是自己住又手头预算吃紧的，尽量也买10年以内的次新房吧。

老破小这类资产，其实挺尴尬的，它的背后不单纯是房子的价值，而是有好学校 好地段的溢价托起来的。

但好地段是会迁移的，而好学校背后是政策调整的风险，另外背后也在和人们追求美好生活品质的趋势相违背。

如果你不是单纯为了一张学票，或者是比金刚钻还刚的刚需，我是建议你别买老破小的。