■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
正在江苏卫视播出的反映基层法院法官工作生活的电视剧《底线》日前演绎了这样一起案件：购房者向基层人民法院提起民事诉讼，因其购买的某开发商的“江景房”根本望不见江景而主张解除合同并由开发商承担违约责任。
而开发商却在庭审中理直气壮地指出自己虽然的确在大量宣传材料上宣传涉案房屋可坐拥“无敌的江景”，但却并未将该内容写入合同，故即便购房者今日在房内望不见江景，其也不构成违约。
那么，是不是只要购房合同中没写，开发商的样板间、售楼手册、沙盘模型和售楼处工作人员的说辞就都可以随便宣传了呢？
关于类似案件中房地产开发企业的“无底线”广告宣传问题，部门规章和最高法的司法解释其实早已作出规定对其进行了限制。
《商品房销售管理办法》第14条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
这就告诉我们，若开发商在预售期房时对有关房屋的重要信息信口开河做虚假宣传，购房者是有权依据广告领域法律规范对其进行举报，追究其法律责任的。
同时，《管理办法》第31条还对样板间的设置使用作出了规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
故此，诸如“能眺望江景、湖景、海景、山景”等宣传，如已通过样板间给予了呈现，那么在开发商未做特别说明的情况下，实际交付的商品房就应当实现这样的观景效果。
而剧中法院之所以判决支持了原告购房者的诉讼请求，最主要的依据则是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：
1. 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，本身不构成合同内容，这是原则和一般情况；
2. 开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
在剧中，江景房的售价每平米要比非江景房高很多，且开发商在宣传中将能望见江景作为其主要宣传内容大量进行宣传，情节完全符合上述“构成要约”的说明和允诺。
据此，即便与能望见江景相关的宣传并未写入购房合同，开发商也应当承担违约责任。基于上述规定，剧中法院判决支持了原告购房者的诉讼请求。
在商品房买卖特别是拆迁安置房的购买中，能否及时办理不动产权登记并取得不动产权属证书是购房者十分关心的事情。一些地方在子女入学审查时需要家长提供这一证明材料，产权证也成为了优质教育资源的敲门砖。
那么，购房者究竟在多久后应当取得所购房屋的不动产权属证书呢？最高法在前述司法解释的第14条中做了如下规定：由于开发商的原因，购房者在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。
1. 商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
2. 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
未如期办理产权证的违约金数额可按照已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
司法解释第15条进一步规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第32条规定的办理不动产登记的期限届满后超过1年，由于开发商的原因导致购房者仍无法办理不动产登记的，购房者可请求解除合同并赔偿损失。
《城市房地产开发经营管理条例》第32条所规定的办理不动产登记的期限与前述司法解释第14条中所提及的两处“90日”的规定相同。
综上，因开发商自身的原因导致所售商品房手续不全无法确权颁证的，购房者可在协商无果时在专业律师的指导下向法院提起民事诉讼，从而弥补自己所遭受的损失。
在明律师最后要提示广大购房者的是，购买商品房、拆迁安置房不同于平日买个白菜萝卜，其中涉及的合同、不动产管理领域法律问题很多，稍不留神就会给自己未来的居住权益“挖坑”，令自己在与开发商、房屋中介机构的博弈中落入下风。
大家要时刻牢记留存证据的重要性，不可盲目听信开发商的任何口头承诺，而是要及时查验开发商的合法售楼凭证和所售楼盘的用地、规划、建设等手续，杜绝贪图便宜购买“小产权房”“非住宅房屋”等情形，从而确保自己的合法财产权益不受损失。
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