一

综合管理服务

1、提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

4、24小时受理物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

5、对物业使用人的投诉在2日内答复处理。

6、能提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。

7、每年开展2次以上一定规模检修检查。

二

房屋管理与维修养护服务

（一）房屋管理

1、制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

3、项目主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

4、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

5、楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

6、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

（二）巡查与维修养护

1、巡查

物业房屋维护巡查项目，包括：

——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

——每年检查1次墙体、墙面；

——每年检查1次顶棚；

——每年检查1次楼梯、扶手；

——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

——每年全面检查1次楼板、地面砖；

——每季巡查1次小区各标识；

——每月全面检查1次公共门窗；

——每月巡查1次路面、侧石、井盖等；

——每月巡查1次围墙；

——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

（2）维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要甲方资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向甲方提出书面申请，根据甲方的决定组织维修。

三

共用设备设施

运行、维修、保养服务

（一）供配电

1、每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。

2、高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3、配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

4、无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

（二）公共照明

1、院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

2、公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。

（三）电梯

1、电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

2、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

3、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

4、电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务保存相关记录。

（四）给排水

1、集中供水

（1）泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

（2）水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

（3）水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

（4）水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

（5）泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

2、雨污水排放

（1）公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

（2）雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

（3）污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

（4）雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

（5）不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

（五）供热设施

1、采用集中供热的项目，公司根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。

2、每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。

3、供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

4、维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

（六）安全防范设施

根据项目安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

——监控系统，做到：

1、设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

2、按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

3、设备出现故障，能及时修复。

——门禁系统，做到：

1、每周巡视1次，保证系统工作正常；

2、门锁、对讲主机检查保养每季1次；

3、一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

——电子巡更，做到：

1、调试保养每季1次，保证正常运行；

2、保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

——周界防范系统，做到：

1、主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；

2、报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

3、系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

（七）防雷接地系统

1、每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

2、高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

四

协助公共秩序维护服务

（一）人员要求

1、专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

2、有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

3、配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

（二）门岗

1、建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

2、保障值班电话畅通，接听及时。

3、各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，8:00～9:00、17:00～18:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

4、对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

5、对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。

6、保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻

1、制定详细的巡查方案，项目院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

2、每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

3、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理

1、按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

2、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

3、车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

4、收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

5、非机动车应定点停放。

（五）监控

1、设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

2、监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。

3、监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

3、每年组织1次以上应急预案演习。

五

保洁服务

（一）楼内保洁

1、楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次，地面每周湿拖1次。

2、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。

4、共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。

5、电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。

（二）外围保洁

1、主要道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气清扫主要道路，方便出行。

2、绿化带：每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。绿化带无杂物。

3、水景：开放期内，每2日清洁1次。水面无明显漂浮物。

4、休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。

5、3米以下庭院灯、草坪灯：每月清洁1次，目视干净。

6、标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。

7、天台、明沟、上人屋面：每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。

8、设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消*。

（三）车库、车棚

1、地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。

2、天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。

3、门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。

（四）垃圾收集与处理

1、应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

2、建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

3、垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。

（五）卫生消*

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消*1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。

六

绿化服务

根据住宅小区内绿化实际情况应做到：

1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

3、适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

4、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行。

END

转自：物业管理微资讯