邻里建房起矛盾 建房协议效力如何认定

案情简介：

原告陈某、被告闫某系南北院邻居，原告居西南院，坐北朝南，走南门，被告居东北院，坐北朝南，走东门。原告老宅原是坐西朝东，走东门，1994年12月31日给其颁发的集体土地建设用地使用证上的附图标注其宅基地东西长16.05米、南北长13.9米。后原告在2007年翻建老宅时，与被告发生纠纷，经村委会成员组织调解，原、被告于2007年4月20日达成一份建房协议，主要内容是“陈某在盖新房时，东扩占到闫某闲地，房盖成后陈某房（主房）距闫某房2.2米，另陈某房的墙往东、往南至路的闲地归闫某所有。（陈某主房沿下的地方归闫某）”。原告房屋建成后，其房屋改为坐北朝南，走南门，东西长缩短为14.2米、南北长延长为17米。现原告以建房协议违反了法律、法规的强制性规定，要求确认原、被告签订的建房协议无效。

法院判决：

法院经审理认为，原、被告于2007年4月20日签订的建房协议，其中约定“陈某房的墙往东、往南至路的闲地归闫某所有”，本院认为宅基地属于农民集体所有，原告无权处分其宅基地归被告所有，原告只有对其宅基地的占有和使用的权利，其处分宅基地的行为，违反了法律、法规的强制性规定。故根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：陈某与闫某2007年4月20日签订的建房协议无效。

张美玲律师评析：

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

本案中，原告陈某与被告闫某之间的建房协议对集体所有的宅基地进行了处分，但依照法律规定，原告陈某对其宅基地仅有占有和使用的权利，没有对宅基地进行处分的权利，故处分宅基地的行为，符合上述法律规定的“违法法律、行政法规的强制性规定”条款，具有合同无效的情形，故该建房协议无效。

该建房协议具有违法性、不履行性及自始无效的特点。具体来说是指该协议违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益；双方当事人不承担不履行合同的违约责任；因该建房协议违反了法律的规定，国家不予承认和保护。合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。