课前提问

房屋买卖是我们日常生活中较常见的一种财产交易形式。不管是新房买卖还是二手房交易，总有可能遇到各种问题，最常见的就是“货不对板”。如果在房屋交接时出现这种情况，我们应该怎么应对呢？

举个栗子

案例一：二手房交接时原有家具被换

2020年8月，在北京独自打拼多年的小王在网上看中一套格局、装修及家具等都比较满意的二手房，看房后与卖家小赵经过商讨，小王最终以308.5万元的价格买下。小王交完购房定金之后，双方约定预留购房尾款2万元作为保证金，在房子顺利交接完毕后再支付。

到了房屋交接的日子，小赵因为有事没有到场，便委托其父亲负责与小王办理房屋交接。后小赵父亲电话告知房屋钥匙放在屋内桌上后便离开。小王开门后傻眼：看房时的家具部分变了模样：客厅的三把实木椅变成了金属椅、主卧的大木床变成了普通双人床。

小王当即表示不再向小赵支付购房尾款2万元，但小赵认为自己没有错，合同只约定了家具的数量，并没有约定家具的品牌和样式，已经按照合同约定留存了足够数量的家具。

后双方协商不成，小赵将小王诉到通州法院，要求小王按照合同约定支付剩余购房尾款2万元。小王则认为小赵擅自更换屋内家具的行为构成违约，给其造成经济损失，因此不同意向小赵继续支付剩余购房尾款。

案例二：新房公摊面积内卫生间“消失”

北京市房山区人民法院审结了一起合同纠纷，2016年10月，刘女士与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了一处商业用房，该房屋的楼层产权分户平面设计图显示，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。但验房时刘女士发现，房地产公司竟将其中一个公共卫生间和部分走廊的面积“赠送”给了另一个户型的业主。

据此，刘女士要求房地产公司退还房款2万元，赔偿因共用面积被侵占而造成通风不畅、使用不便的损失1000元以及因房地产公司侵占公共卫生间给自己造成的物业费损失2000元。

房地产公司则辩称，房价是以套内面积为计费依据的，刘女士以共用面积问题主张退还房款，缺乏事实和法律依据。

法条链接

我国《民法典》第五百零九条规定【合同履行的原则】：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

我国《民法典》第五百七十七条规定【违约责任】：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法官释法

案例一：法院认为，根据双方合同约定，房屋内家具家电、附属设施的价格已经包含在双方约定的房屋交易价格之中。同时，双方合同亦约定，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成之日，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

虽然双方在合同中未明确约定上述物品的品牌、型号、规格、材质等内容，但从双方约定条款及二手房交易过程来看，小王在看房时屋内陈列的相应家具家电及附属设施理应作为房屋交付的标准，包括油烟机、餐桌、椅子、衣柜、空调、床等物品。

庭审中小赵承认对屋内部分家具设施有更换，故其行为有违合同约定及诚实信用原则，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。

至于小王是否应当向小赵支付购房尾款2万元，法院认为，小王未能举证证明其因小赵瑕疵交付房屋造成的经济损失数额，故法院根据家具更换情况、数量等因素酌定小王的经济损失为5000元，对此损失在保证金中予以扣除，剩余款项1.5万元，小王应当支付给小赵。判决作出后，双方均未上诉，现判决已经生效。

案例二：法院注意到，依据刘女士向北京市规划和国土资源管理委员会申请信息公开而获得的涉案楼栋的平面图显示，刘女士房屋与相邻房屋之间确实存在一部分公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有一小段走廊。庭审中，双方均认可女卫生间及公共走廊已“划入”邻居家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型改造。

法院认为，双方在购房合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。根据证据显示，涉案房屋和相邻房屋之间本应有一处公共卫生间和通往卫生间的一处走道，但房地产公司实际上将该公共卫生间及相邻的部分走道进行了封闭，并将该部分封闭空间作为相邻房屋的一部分，交付给相邻房屋的业主占有使用。据此，房地产公司的该构造行为改变了原有的设计规划，与其宣传不一致，应当承担一定的违约责任。

考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部分走道，确实会对刘女士的房屋使用造成一定影响，法院支持了刘女士要求房地产公司赔偿因侵占共用面积造成通风不畅、使用不便的损失的诉讼请求。但根据双方签订的房屋买卖合同的履行情况，无法认定刘女士就该部分面积实际支付了相应房款；另一方面，法院了解到，相关行政部门已要求房地产公司按照规划设计图恢复原状。因此，针对刘女士要求房地产公司退还房款并赔偿物业费损失的请求，法院不予支持。

最终，法院判决房地产公司赔偿刘女士日常通风不畅、使用不便的损失1000元。

随堂笔记

在二手房买卖中：

1.对于买方而言，若与卖方约定家具等附属设施随房转让，应当详细填写《附属设施清单》，明确注明屋内各个物品的类型、数量、品牌、型号、尺寸、新旧程度等情况，并由双方签字确认，也可对屋内物品进行拍照留存，防止交房之后因家具问题出现不必要的纠纷；

2.对于卖方而言，应当秉持诚信交易的理念，如果卖房不卖屋内家具，应当和买方协商一致并在买卖合同中约定明确，不能为小利而失了大义，否则偷梁换柱等来的只能是自食其果。

在新房买卖中：

1.作为业主一方，不仅应按时交纳购房款，更应在签订购房合同、验房过程中“擦亮双眼”，注意是否有公共区域被改造、影响日常生活的情况；

2.作为房屋销售一方，房地产公司不能以业主所有的个人区域未被影响为由，任意改造公共区域，其销售的房屋实际构造应当与规划设计保持一致。

整理 | 雷若彤

资料 | 北京通州法院、北京房山法院

编辑｜雷若彤