导语
近年来，房屋渗漏率一直居高不下，很多业主一旦发现漏水就着急，在未清楚权责的情况下与邻居或施工方争论，导致纠纷扩大，却难以解决根本问题。不同的渗漏，会涉及到不同的法律关系，当发生渗漏时，我们首先应查明渗漏原因，明确责任归属，协商处理应对方案，如有必要，应拿起法律武器维护自身利益。
渗漏纠纷种类多，责任归属要厘清！
房屋渗漏的情况多种多样，导致渗漏的原因错综复杂，渗漏责任归属当需查明。
房屋开发商
若是房屋的屋面、外墙等部位漏水，且业主并未改动原防水层，房屋仍在质保期内，或者是房屋本身设计不合理而造成漏水，那么此类渗漏引起的相关责任就应属房屋开发商。例如此前发生的恒大“9A墅级装修标准”的新房漏水事件，就是业主与开发商之间因此发生了此类纠纷。
物业
若是房屋公共部位以及公共设施设备损坏而导致漏水，对业主产生了影响，那么物业公司就应该承担维修的义务。如果物业不处理，业主因此采取拒缴物业费等不适当的应对手段，则会引起业主与物业之间的纠纷。
装修公司
业主委托装修公司对房屋装修时，由于防水施工不到位导致入住后房屋漏水，那么渗漏维修的责任方就应属装修公司。如业主因此拒绝支付装修尾款，则会引起双方纠纷。
邻居
若是邻居因装修、改建、不当用水、防水失效等原因导致业主房屋漏水，那么责任应属当事邻居。例如楼上邻居擅自改卧室为卫生间，结果由于防水施工不到位，导致楼下住户天花板漏水严重，就会引起邻里纠纷。
渗漏之后要冷静，这些事项要注意！
房屋发生渗漏之后，业主应注意以下几点：
1）对现场拍照存证：在房屋发生渗漏的第一时间，业主应对发生渗漏的地方拍照录视频，存证。
2）查明漏水原因：请防水专业人士对现场情况进行勘察，明确水源和渗漏的根本原因。
3）锁定责任方：根据防水专业人士的鉴定结果，确定房屋漏水的责任方，并进行证据保全（可请第三方公证）。
4）确定维修方案：请防水专业人士根据房屋渗漏实际情况制定出相应的维修方案，核算大致费用并进行维修。
准备事项已做好，合理解决渗漏水！
业主确定房屋渗漏的责任方后，就需要通过合理合法的途径来解决问题。
首先业主要做的就是与责任方友好协商，如果责任方对此不予处理，或故意拖延，则可向相关部门提起诉讼或向法院起诉寻求解决。
业主与房屋开发商发生纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因此，如果房屋漏水是开发商的责任，业主应及时通知开发商维修。如果开发商修补两次后，漏水问题还是存在，业主可以自行维修，费用则由开发商来承担。
业主与物业就渗漏问题发生纠纷，原则上应根据小区的物业管理合同来处理。
如果房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而导致漏水，需要大修或者公共改造才能修复的，业主可以向物业申请房屋维修基金予以维修。如果业主和物业签订的物业合同中，有约定物业公司对房屋有某些修缮义务的，物业公司也要进行维修。根据物业管理合同要求，业主也不能因房屋漏水就拒缴物业费，而是应友好协商，解决问题。
业主与装修公司发生渗漏水纠纷，应根据业主与装修公司签订的合同来解决问题。
若装修公司未按装修施工合同进行装修从而导致房屋渗漏，出现合同违约，并造成他人财产受损，应当承担民事责任。如果漏水原因是由装修公司施工不到位，业主则应及时与装修公司进行协商，要求装修公司承担房屋维修义务。
业主与邻居发生纠纷，根据《物权法》第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
如果业主家漏水确系邻居的责任，业主可以找邻居协商，看如何解决问题，也可以找物业或者社区（没有物业的）做中间人调解，要求楼上业主修复或赔偿损失等，必要时也可通过法律维权。
小结
房屋漏水不仅会对业主造成经济损失、影响正常生活，带来了诸多麻烦，还会影响邻里关系，可真是个麻烦的事情呢！为了避免其引发诸多纠纷与问题，在房屋建造与装修的各个环节应格外注意防水施工。如果房屋出现渗漏，业主要冷静对待，寻求合理合法的解决途径，切忌因漏水而激化矛盾，甚至大打出手，带来更大的损失。
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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》数字期刊2019年第7期
作者简介：1. 张弓心，本刊编辑；2. 沈晓庆，律师，就职于江苏尚韬律师事务所（联系地址：江苏省苏州市工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢901-902单位）。
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