新手买房，首先要明确一点—— 没有十全十美的房子 ，成年人的世界，要学会 取舍 。
首先，我们买房时得搞清楚为什么买房。
也就是说我们 买房 的目的是什么，是自住还是增值（投Z）？
经常有人嘴上说买房是为了自住，结果和他聊完，发现他是害怕房价突然涨了以后买不起，这种想法也可以理解。
但还有一部分人是希望把自己的积蓄扔进楼市后能一夜暴富，俗称——“投机”。
通常情况下，这类人群即使运气爆棚，某个时间点发了一笔横财，最终结局也不容乐观。
有句话怎么说来着？凭运气得到的财富，最终会凭实力失去。所以买房不能拼“运气”。
而你如果不确定自己买房目的，到底是投Z还是自住，也简单，问自己一个问题， 如果房价每年下跌5%，你还会再买房吗？
答案是“也得买”，那妥妥的自住刚需。
接下来，就给大家详细聊聊，如果是自住，怎么买；如果是投Z，怎么买。
（一）
自住买房
01
挑离工作单位近的房子
选离工作单位近的房子！
选离工作单位近的房子！
选离工作单位近的房子！
重要的话说三遍。
离工作单位近，意味着每天花在通勤上的时间将大大被缩减，别小看每天被节省下来的1个小时，一个月就是22小时，相当于多活了一天。
还有一个原因，是帮助大家培养“ 时间＞金钱 ”的意识。
这边跟大家说个段子：
有个上海的出租车司机，他某天晚高峰接到一位外地乘客，准备去市区。
可是如果走常规路线，根据经验，肯定会拥堵不堪，至少有1小时要在蠕行的车厢里度过，但这条路线是最短的；
另外一条路线，绕路好几公里，与走拥堵路段相比，至少能节省半小时。
就按这个师傅一月1万收入，一天工作10小时，每月工作26天，每半小时收入20块。
也就是说，这个师傅多开了几公里，浪费了几块钱的油，换来了半小时的自由时间。
这个时间他可以多陪伴家人，学习一门课程，锻炼身体，等等等等。
说了这么多，就是想说明一点， 时间的价值远远不是简单的用金钱就可以衡量的。
所以我们买房一定要买工作单位旁边的， 租房也一样。
不要以为自己买到便宜的房子或者为了省房租，把房子买在或租在远离工作、学习的地方， 殊不知付出了巨大的时间成本，机会成本损失不可估量 。
所以买房自住客群，宁愿牺牲房子的其他价值，唯独地段这个价值一定不能省。
02
挑交通便利的房子
看完前部分挑地段的网友，肯定有想骂我的，有人说了，我工作地点在“宇宙中心”，那房价不是我所能承受的，咋买？
莫急，如果经济上不允许， 一定要买离地铁近的房子 。
地铁不同于公交，基本不受堵车影响，通勤时间可控。
现在一二线城市的轨交已经非常发达，买个稍远的地铁房也能大大减轻购房压力。
另外我们买新房过程中，对置业顾问说的话一定要多留个心眼，必要的功课是一定要做。
比如销售介绍该楼盘离地铁距离多少多少，看似不远， 可人家说的距离是直线距离，实际步行要翻好几倍都不止，那就被坑了 。
另外开发商恨不得把2050年的地铁规划都标识在区位图上，也敢说自己是地铁房。
网友在面对这些浮夸宣传一定要擦亮眼睛，去本城市的相关地铁规划网站一查便知。
凡是政F没有批复的地铁线路，都存在巨大变数的，别最后买了个假地铁房，追悔莫及。
03
挑好物业的房子
一定要选择好物业加持的房子，不要怕物业费贵，有些事情钱是省了，反而更糟心 。
再烂的物业，它也总是要收费的吧，尽管收费不如好物业收的高，但是我们还是交了相关费用，却得不到该有的服务。
小区管理不到位，天天住的环境脏乱差，多影响心情啊，越看越来气，越来气就越不想交物业费，越不想交物业费，物业服务就越差，服务越差就更不想交物业费……死循环。
别小看心情舒畅，心情好也是助力生产力提高的哦，试想一下自己住的小区每天都跟森林公园一样，干净整洁，是不是一天的心情都会很好?
我一直跟网友讲，钱没花到位就等于在浪费。
如果买新房，之前没有物业服务的情况可供评判，那物业公司品牌背书就显得很重要， 万科物业、绿城物业等 ，都是杠杠的，在业内有口皆碑。购买的楼盘是这类物业公司，风险要小很多。
要是买二手房，我建议大家买那种交付2年以上，5年以下的次新房，小区物业好不好，到里面一逛就知道了。
可别小看了物业服务对房价的支撑作用，南京好几家老的二手房，换了物业公司后身价飙升。就不说哪些二手房了，免得被怀疑打广告。
04
挑学校
自住客，可以不必太纠结学校。
此言一出，必将被骂惨。有人说学校多重要啊，怎么能不纠结？
先甩结论， 你的房子其实已经决定了你的学校水平。
为什么这么说？
我们国家施行的是九年义务教育，放心，你买的房子，孩子肯定是有学校上的。
我不否认学校有好坏之分，中学不敢说，其实小学学的东西非常之基础，这个学习阶段拼的其实是孩子家长。
重视教育的孩子家长聚在一起，组成一个社区，这些孩子在一起上学，在这种氛围下长大的孩子，成才的概率要大很多。
比如咱们南京的好学校，拉萨路小学、琅琊路小学等等，这些学校的孩子与普通学校的孩子能有多少差距呢？最后拼的还是“爹”。
一帮愿意花10万买一平米*房的家长，可想而知，这类家长对孩子教育的重视程度。
问题的关键，是通过买*房这件事，把这类家长聚集在了一起，组成社区，再加上负责任的老师的辅助作用。
在这种氛围下成长的孩子，如果学不好，也算是新闻了。
所以这哪是10万一平米的*房，这是一种对孩子教育的态度。
说完接下来的这句话，肯定有人要喷我了，其实南京的房价，已经把我们家长给分层了。 为什么河西的房价贵，那是通过房价这个硬指标把高净值的家长筛选出来。
通常情况下，高净值的家长，更有实力在孩子教育方面下本钱。
所以回到一开始，我们的房子已经决定了我们*房的实力。我这不是绝对哦，讨论的还是一个宏观层面的问题，大家喷我留情。
所以大家还是尽自己最大努力，买自己垫垫脚能买的起的房子。
05
挑开发商
这个问题很重要， 尤其是三四五六七八线城市的小伙伴，切记切记， 一定要选大品牌开发商。
我一个朋友的亲戚，老家是南通下面的一个县级市，好几年前买了套房，交了5万块钱定金。
结果开发商*，人家也没跑路，就是没钱继续开发。拿他一点办法就没有，5万块算是打了水漂。
我另外一位朋友也是同样的情况，坐标扬州，买了某开发商期房，开发商开发了一半，也没钱了。
结局还好，另有开发商接盘，最后推迟拿房。这个算是善终，虚惊一场。
所以，我们小伙伴一定要注意，房地产本来就是个资金密集型行业，需要大量融资举债，现在合规的举债途径全部被严监管，那些借新还旧的开发商，尤其是小开发商要玩不转了。
开发商跑路，或是*，买了他们房子的小伙伴倒霉不说，维权更是心累。
记住哈， 三四五六七八线城市小伙伴，买房就买现房，不买现房也要买大品牌开发商。
有人要问了，哪些是大品牌？房地产前100强，问题都不大 （如果需要详细的开发商实力介绍，可以在评论区留言，我们挑一期内容详谈） 。
06
挑商业
我觉得商业对于自住客群来说应该放在最后去考虑。
通常情况下，一个社区内满足基本生活所需的商业体肯定是有的，无非是大型商业综合体欠缺。
扪心试问，繁华如万达广场、热闹如金鹰，必须要有的吗？
当然了，如果你的房子在万达、金鹰旁，房价必将高几个档次，不差钱的、必须要把家安在商业综合体旁边的购房者，当我没说。
另外， 中老年人买房，最好把医疗资源、自然山水资源也考虑进去。
（二）
增值 （投Z）
如果买房目的是增值（投Z），那可要擦亮眼睛了。
经常有网友问我，哪里哪里的房子还能不能买？
问这种问题的，通常以投Z群体为主。
查了一下他们咨询的楼盘，所属板块新房库存乌云压顶不说，各家楼盘除了开发商名字不一样，户型、装修等千篇一律，一半以上成交量需要渠道人员拉客解决，甚至不惜站在马路边“截人”。
这些板块，连专业如开发商自己组建的营销团队都卖不动，投Z客作为二级市场散户，确定能找到鲜嫩“韭菜”接盘？
总之房子太多，接盘侠不够用，我们跟开发商竞争卖房子，结局已经了然。
日常工作中，一直跟咨询我的网友说， 投Z不要买了，现在市场不明朗，高位接盘，最后炒房炒成房东概率大大增加。
如果手里有些闲钱，还是想通过房子保值增值，那我的建议： 尊崇“羊群效应”，抢着摇号的楼盘可以去碰碰运气，无人问津的房子不要碰。
有人说了，摇不到号有毛用？摇不到就摇不到呗，没有一套房子是必须要买的，发财这事本来就需要些运气。
那么问题来了，如果在南京，买房指望增值，选哪里好？
一句话，摇号中签率越低的板块越值得买，当然了，这类楼盘一般都贵得令人咋舌，普通的工薪阶层很难染指。
总之， 中签率越小，摇号难度越大，越值得碰运气的板块—— 这类板块通常存在Z策套利空间，新房、二手房价倒挂，买到身价暴增几十甚至上百万。
而投Z无需摇号板块的房子要谨慎。
其他城市买房增值逻辑与南京情况类似。
