购房者在买房时选择了精装修房子，无非是想省心一点，交房就入住，可是往往有时候省心变闹心，最后的装修不合理，装修质量堪忧，交房后还需要进行二次装修，省心变闹心，要如何避免！

精装房出现的质量问题大致可分为两类：一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题

◎专家建议，如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，业主可以要求开发商维修、修复

质量问题有轻重 严重影响居住可要求赔偿

一位购买过精装修房屋的业主告诉法治周末记者，即便是自己装修，可能也存在这样或那样的瑕疵，精装修房屋出现个别问题都可以理解，但如果收房时或者入住后发现问题重重，而且如果开发商解决问题的态度不好、速度不快，那么业主心里就会认为房子精装质量有问题;如果问题同时出现在多个业主家里，业主很可能会集体向开发商讨说法。

如果购房者在收房后发现精装修内容存在问题，除了要求开发商维修以外，是否还可以要求开发商进行赔偿?

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧告诉法治周末记者，精装房出现的质量问题大致可分为两类：一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

“如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，业主可以要求开发商维修、修复。”王玉臣表示。

王玉臣认为，这和没有精装修标准、装修合同不规范密切相关，因为没有行业规范或者合同约定得不清楚，开发商在进行精装修时没有客观标准，没有法律责任，因此很难受约束。

郭韧建议购房者，在购买精装修房屋时，要在购房合同中就装修所使用的材料、品牌、型号、安全环保标准等作出明确约定，不能笼统地约定“进口”“高档”“国内名牌”“国际名牌”等，并在验收时检查是否与合同约定相符，防止开发商弄虚作假，以次充好。

郭韧还提到，有些开发商在售卖精装修房屋时，有意将房屋买卖合同与装修合同分开签订，买卖合同与开发商签订，而装修合同却与装修公司签订，付款时购房者将购房款付给开发商，而将装修款付给装修公司。在这种情况下，购房合同与装修合同为两个独立的合同，在因装修质量发生纠纷时，开发商往往以与自己无关为由推脱责任。

“购房者在购买精装修房屋时要特别留意这种情形，如开发商坚持要求两个合同分别签订，购房者可要求在装修合同中加上要求开发商承担连带责任的条款。”郭韧提醒道。

实物与样板间不一致 警惕开发商通过合同排除责任

样板间在法律意义上是否属于开发商对业主的承诺?精装修交付的房屋是否必须跟样板间一致?

王玉臣告诉记者，样板间属于开发商的承诺。若是合同中明确约定样板间不作为交付标准的，需要特别向购房人进行提示并标注，向购房人进行特别说明。若是合同没有约定的，应该以样板间为准。

王玉臣做此分析的理由是，《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

郭韧表示，实践中大多数开发商单方拟定的《商品房买卖合同》及其附件均会像前述太仓某房企项目一样，设定特别条款，在此情况下按照严守合同约定内容履约的原则，开发商实际交付的商品房就无需与样板房一致。

“但作为格式条款，开发商应当显著标识并对购房者进行提示，若开发商未对其提供的房屋买卖合同进行必要说明，购房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解释’为由申请合同条款无效。但有一定的举证难度。”郭韧补充道。

郭韧因此提醒购房者，与开发商达成一致的内容不能仅仅是口头约定，要以书面形式确定下来，这样更有利于得到法律的保护;同时考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式予以固定。

沙盘展示与实际规划不符 开发商或涉嫌虚假宣传

精装修房屋不少都是高端小区甚至是别墅，高端社区的小区规划对于业主购买房屋也有很大影响。而售楼处展示规划的重要方式是沙盘，如果沙盘显示的内容，跟实际规划不符，业主可以如何维权?

沙盘上的显示是否构成开发商对业主的承诺，是否构成要约?

王玉臣告诉记者，沙盘也属于开发商的宣传广告或宣传资料。沙盘上显示是否属于开发商的要约、承诺，要看合同约定，若是合同没有约定很难认定是开发商的承诺或要约。

不过，王玉臣和郭韧在接受采访时均提到，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

基于此，王玉臣认为购房者也可以视情况向开发商主张权利，要求赔偿。“但是在司法实践中，这种情况通过民事诉讼解决的难度很大，法院的认定一般比较严格，甚至可以称之为苛刻。”

如果沙盘上展示的非项目内部的内容，与实际情况不符，开发商是否构成虚假宣传?

郭韧表示，根据我国广告法及相关司法解释，判断虚假广告的标准有两个：一是不实广告，二是误导广告，二者具备其一即可。沙盘上展示的内容如与实际情况不符，存在欺骗性或误导性，则很可能构成虚假广告，开发商也可能涉嫌虚假宣传，房屋购买者可在收集相关证据后向工商部门投诉。

“如果业主申请查处后，工商部门不履行法定职责，则可以提起相关的行政诉讼。”王玉臣建议。