这个户型应该是改善住房客户不知道怎么选产品的一个标准对照模板。

​

户型是3 1房两厅三卫，11层小高层，一梯两户，层高2.95米，建筑面积179.52平米，套内面积151.76平米，公摊面积27.76平米，公摊率15.46%。

首先，这个是33米以下的小高层，可以做到一梯两户，中间一部电梯，双向开门，每家都有私家电梯厅，公摊面积相对于高层来说非常小。

有人可能马上跳出来说，你这样设计电梯厅实际上是增大了公摊面积，一家一户那个长长的候梯厅华而不实。

确实，这个户型为了做出私梯入户的感觉，是拉大了电梯厅的面积。

市场上也有这样安排电梯核心筒的。

​

这个是7层洋房，1梯2户，四叶草户型，建筑面积196.2平米，套内面积173.9平米，公摊面积22.3平米，公摊率11.37%。

这个户型的公摊率确实比上述户型的要低，但这种户型是北向面宽有些大，会有北向房间通风采光效果不好，卧室还是尽可能多布置在南向，而且电梯厅是个暗厅。

而且私家电梯做大，全明设计，刷卡才能进去，可以把自行车这些器材放这里，相当于7、8平米自己用。

​

其次，纯板楼设计，大面宽，短进深。南向面宽16.1米，进深只有13.25米，这样的好处就是把功能空间放在南侧。

一个单元面宽32.2米，最多可以拼两个单元，还可以满足整栋面宽不超过70米的规定。

一般高层做成这样的板楼，只能做出来一个单元，比如这样子。

​

户型面宽17.3米，一个单元34.6米，两个单元很容易就突破70米了。

第三，各个功能空间都很舒适。客厅面宽5.8米，主卧室面宽4米，老人房面宽3.3米，最小卧室面宽3米，厨房面宽3.5 米，面积7平米左右，餐厅与客厅等宽，就是所谓的LDKB大方 厅户型，面积超45平米，可以改出个西厨来。

第四，赠送面积较多。南向3米面宽的卧室以阳台报建，这个卧室有12平米，只算6平米；南向通长阳台，8.8米面宽，进深1.7米，只计一半面积约8平米；北向生活阳台，面宽2.3米，进深2米，赠送2.3平米，再加上设备平台、主卧室飘窗不计面积，差不多合计赠送面积20平米，相当于公摊只有8平米，得房率在95%。

如果把公共面积的私家电梯厅8平米计算在内，就是零公摊户型。

最后谈谈这个户型的不足。这种户型对容积率要求高，像这个项目只有2.0容积率，密度越低，越能做出这种舒适产品。

这种11层左右的小高层楼间距要求也比高层小，80米高层一般楼间距在38米左右，而这种小高层楼间距计算公式是22 0.2H,且要大于等于29.7米，这会让人感觉绿化没有高层围合得多。

在以前的市场环境里，这种洋房供应并不多，主要原因一是这种洋房相对高层溢价并不高，二是以前高低配拆分容积率多用别墅 高层的形式，别墅既可以拔高调性，又可以拔高价格，高层也能吹嘘是墅区。

小楼很多年前以前做过一个项目，就这种洋房，1梯2户，对开门电梯，当时高层卖4千，这种洋房卖5千多，而别墅可以拔高到1万5。在网上搜了一下，竟然找到了以前的户型，放在下面吧。

​

10多年前的11层小高层，放到现在也不落伍吧。