前几天跟一个开发10年的房地产开发商聊天，一直说现在太穷了，以前从来没有缺过钱。

通过沟通了解了开发商的整个操盘过程。

一、正常流程（无风险）

1、开发商先以100亿本金拿下一块土地，土地作为稀缺资源，决定了项目是否可以启动。

2、六个月以后，可以拿到施工许可证，以施工证找银行贷款70亿，利息在8%。

3、支付总包50亿开工，建五层左右即可开始预售。

4、建样品房和售楼部开始预售，收200亿预售金后，偿还银行70亿贷款，减少利息支出。

5、三年后，竣工交付，以100亿本金，赚取50亿利润。

这种跟普通做生意一样是赚不了多少钱的，那么*操作来了。

二、资金杠杆（低风险）

1、以100亿资金拿地，等待土地证。

2、一个月后，可以拿到土地证，开发商把土地抵押给信托公司，得到60亿资金，利息最多12%。信托公司为了防范风险，一般会成为*占股51%，表面上是*实际上是债权，所以叫明股实债。

3、拿到60亿以后，找私募资金贷款140亿，利息最多18%，共计200亿，可以再拿2块地。

4、六个月以后，拿到施工证，找银行贷款140亿，先偿还私募的140亿，毕竟私募的利息太贵。

5、现在开发商没有资金开工，于是以白条形式，让施工方垫子开工。

（看到这里就知道资金链是怎么断的，农民工工资怎么欠的了）

6、盖到五层楼，取得预售证，收600亿预售款，还信托60亿，还银行140亿，总包100亿。

三块地，投资100亿，还款300亿，净赚300亿。扣除利息，300%的利润。

三、极限操作（高风险）

1、总包垫资能拖就拖。以这笔钱继续贷款拿地。

2、收到的预付款，不去还钱，立马挪用继续拿地。

3、房子不网签，把房子抵押出去，再拿一笔钱，贷款继续拿地。房子涨价了，开发商再卖还可以赚差价。

通过拿地，贷款，垫资，预售，抵押不断循环。

高周转，大规模就是利润。

那么开发商要想持续玩下去，必须满足三个条件。

1、地价永远涨，房价永远涨，不涨价就拿不到预付款。大家死翘翘。

2、银行贷款永远宽松。贷款贷不到，就没法还钱，还是死翘翘的。

3、利息永远便宜。高周转转不动的时候，短期拆借高利贷，就被逼死了。

当下房产现状当下的政策已经把上述3个必要条件封死了：

1.限购 限贷 限价 限离婚 限结婚 增加交易税 提升按揭贷款利息，房价不仅涨不上去了，连买房的人都变少了！

2.集中供地，防止溢价拿地。

3.禁止信托、银行理财的资金流入房地产，限制银行贷款进入房企（三道红线 涉房贷款集中度管理），开发商没有足够的资金，周转率就不可能快。

4.加息。整体降息降准，但房地产不降反升，这就要了卿命了！再回到开头说的，限制房企老板都哭穷，这是当然的。本来绝大部分的钱都不是他们的，一旦借不到新债，收不到预收款，便身无分文！