#房地产市场# 房地产价值评估就是综合考虑多种影响因素的前提下，根据房地产具体情况，灵活利用市场资料比较法、收益还原法以及成本估价法等三种评估方法进行房地产价值估算。

一、用区域房价收入比指标估算区域合理住房价格。国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力大小。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越小；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越大。一套住房的合理价格应在居民家庭年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数家庭就会无力购买，市场就可能出现问题。针对我国的现实情况，国际专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。

二、用房价租金比指标估算合理的房地产。房价租金比是指商品房市价总值与该房出租时的年(月)租金的比率。其计算公式如下：

房价租金比=商品房市价总值/该房出租年(月)收入

我国长期国债票面利率大约在3.4%-4.4%左右，因此普遍认为4%基本就是社会资本平均收益率。只要一套房屋的年租金收益超过4%，该套房屋就具备初步的投资价值。但因为投资者要考虑按揭风险、出租税、房屋空置期等因素，因此对投资者来说真正合理的购买点应是净租金收益约在5%左右。换言之，房价相对于年净租金收入比例约在20倍左右，是一个衡量的临界点。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益乘15年所得大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

因此，一国或地区房价是否偏高，或者说房市是否存在泡沫，房市是否具有投资价值，可以用合理的房价租金比指标衡量。目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金(月净租金收入)比一般界定为200：1至300：1(中值250：1相当于售价年净租金比约21：1)。如果售价与月净租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价与月净租金收入比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。而国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，即如果把房子按现在的租金出租，250个月(大致相当21年)内能收回房款，房子就不算贵，买房就是合算的。

三、几个值得注意的房价影响因素。

(一)地价，地价成本成为房地产价格中最重要的组成部分，房地产商往往要直接计算出楼面地价(即平均到单位建筑面积上的土地价格)来进行土地投标和楼盘定价，投资者也可以通过公开的地价信息，考虑楼盘的建筑安装及装修成本后大致估算出项目的直接成本，做到“心中有数”。

(二)区位，地段选择重在预期未来的增值潜力，房地产地段选择重在预期未来的增值潜力，房地产具有增值性，在很大程度上是因为土地在增值，而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段的选择有着密切的联系。

预期增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件，这种预期通常来自对城市发展和人口发展趋势的通盘掌握，往往依赖于投资人丰富的资历、锐利的眼光，需充分了解该地段当前的用途、现状、未来发展和变更的可能性，在此基础上，作出正确的判断，绝不是人云亦云的随波逐流和盲目投资。作为投资者个人，需勤劳收集近期有关信息，以增强个人预期的准确性。至于所选地段的现时优劣性，投资者个人则可依据治安的良否、生活便利、公共设施的配置、交通条件、学区的分布、文教休闲场所的设置及其附带的增值潜力较易作出判断。

无论是买住宅还是买商铺，都很讲究区位，尤其是买商铺，有时就相差不远的距离，租金的价格却很悬殊。区位大致可分为三类，第一类是成熟的中央商务圈，也就是在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，且租赁需求也最多。第二类是成型中的商务圈，多临近大型的住宅区或就业中心区，即能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区，还包括网络发达的地区，网络发达包括交通、通讯、基础设施的管线网络的发达。第三类就是住宅小区内部区域，其配套种类齐全。通常情况下，后两类是一般投资人的投资重点。

(三)利率，利率下降则会增加房地产的需求，增加投资的意欲，同时也会使开发商的物业供应量增加。

(四)通货膨胀，大多数西方发达国家房地产投资的收益率大约在6%左右，与抵押贷款的利率基本相同，但由于房地产的增值扣除通货膨胀因素后还有5-6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率大约是11%-12%，大大超过了抵押贷款的利率水平。因此全球许多家庭都把房地产作为使私人财富充分保值的工具和手段。

(五)楼盘品质与物业管理，为确保购置房屋的质量，投资人须着重注意下述两方面的问题：1、了解房地产商及建筑商的信誉。投资人须事先查询房地产公司及建筑公司的业绩和过去所兴建房屋的质量，了解是否有官司纠纷和购屋纠纷，以及企业的财务状况、企业形象等，这些均可作为保障房屋质量的依据，以加强购屋的安全性。①假若投资预售房，投资人最好在施工的各主要阶段去工地察看，或者委托一个或几个熟悉房地产的投资人、亦可聘请投资人以外的房地产专业人员定期去工地察看、监督，以掌握施工过程中的实际情况。②假若投资现房，最好去看两次。一次选雨天去看(尤其是连绵雨天)，可确知房屋会不会漏水；一次选晴天去看(尤其是大热天)，可确知房屋通风、采光效果如何。楼盘的物业管理就相当于房地产产品的售后服务，直接影响买楼后使用安全性与舒适度，也就直接影响房地产价值。

(六)物业环境，物业环境狭义上只是指自然环境、生态环境，广义上还包括人文环境、经济环境、治安环境等，这些环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无清新空气、水流等公害污染及污染程度等，如果小区开辟大量的绿地或园林，那么这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都要有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。