房改房和经济适用房上市交易如何计算土地出让金或土地收益等价款?

这个问题不同的省份、不同的城市可能有不同的算法。最近我走访了央产房交易中心和办公室、链家及我爱我家等房产交易门市部，对这个问题有了答案。

在央产房交易办公室，了解到：

1.土地出让金的问题要问不动产登记中心或售房单位。

2.房改房面积超标的，要有原售房单位超标处理证明，才能到央产房交易中心审批，这是办理继承和上市交易的必经程序。

在央产房交易办公室，北京丰台区光明里一位业主告诉我，她的住房面积超标2平米多，补交购房款1万元多一点，大约合5000元/平米。

对于超套的问题，一位李大姐告诉我，她在1990年代初购买了研究院的一套50多平米的房改房，房子是1980年代初建的，没有电梯，当时交了2万多元钱，夫妻工龄折算购房款，1995年拿到北京市的房屋所有权证。2003年研究院在昌平区建了经济适用房，单位动员她买了一套120平米的房子，没有电梯，不动产权证书也拿到了。现在年纪大了，耄耋之年，身体又不好，没有电梯爬楼梯吃力，想卖掉房改房，再买一个有电梯的房子。可是单位要求收回一套房子才给出具证明到央产房交易中心审批上市。单位收回只给四五十万元，这位李大姐觉得比市场价少得太多，事情一直僵持在那里。

在西城区不动产登记中心，我了解到：房改房有2种价格，成本价购买的交纳土地出让金后就变成商品房；成本价购买的，要补齐达到成本价，具*纳多少土地出让金要去问售房单位。咨询台工作人员也不清楚具体政策。

我走访几家房产中介门市部，了解到：

1.按成本价购买的房改房，转成商品房的土地出让金按照15.6元/平米计算，例如100平米的房子交土地出让金为1560元。

2.回迁房属于“按照经济适用房管理”，即二类经济适用房，土地出让金按照网签价的3%计算。

3.在京中央单位（含国家机关）、央企事业单位的经济适用房（按照经济适用房管理，即二类经济适用房）目前不能上市交易。

4.一类经济适用房上市交易交纳土地收益等价款，北京市的政策规定很明确，这里不再赘述。