2010年杜某把北京一处回迁房选购资格卖给李某，双方签订《房屋买卖合同》，李某给付部分房款，后来房价攀升，杜某不想卖了，僵持多年未果。2021年李某起诉至法院，成功确认《房屋买卖合同》有效。2023年杜某反过来状告李某，以不可抗力为由请求解除这份《房屋买卖合同》，被法院驳回。
尽管安置房自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，五年内不得上市交易，李某尚未取得北京购房资格，目前办不了房屋过户，但不影响杜某继续履行合同约定的交房义务。本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，这种法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
卖方签完合同反悔不交房
买方先起诉确认合同有效
2010年11月，杜某（出卖人、甲方）将北京一处90平米的回迁房（期房），以85万元总价出售给李某（买受人、乙方），双方签订《房屋买卖合同》（下称“合同”）。李某先后支付20万元定金、预付房款35万元。按照合同，乙方应在收到该房屋钥匙之日将20万元房款给付甲方并可入住装修，剩余10万元房款在双方办理完房屋过户手续当日付清。然而，2015年回迁房一期已建好，杜某以楼层不好等理由拒绝收房领钥匙。2020年杜某明确表示，家里需要这个房，如果还是以前的价钱，肯定不卖。2021年李某将杜某告上法庭，要求确认《房屋买卖合同》有效。
杜某辩称：双方签订合同时，房屋是不存在的，双方不能转移一个不存在的物的所有权。法律只承认房地产开发企业可以在取得商品房预售许可证后，签订商品房预售合同，买卖期房。本案中双方当事人都不具备签订预售房屋合同的主体资格，所以双方不得买卖未建成的房屋。李某不具备北京市购房资格。杜某取得的是“三定三限安置房”，五年不能上市交易。因此，双方签订的不是有效的合同，且早已超过三年诉讼时效，请求法院驳回李某的诉请。
法院经审理认为，案涉合同由双方当事人签订并有见证人证明，应认定系各方真实意思表示。该合同签订之前一个月，杜某签订《旧村改造拆迁补签安置协议》，取得拆迁安置90平米面积，双方均认可合同所涉标的物也就是安置协议的安置房屋，且关于购房款支付、房屋交付、违约金等内容，合同约定明确。合同签订后，李某按照合同支付购房款，履行相应义务。虽然合同约定交易所涉为安置房屋，但现无证据证明该约定违反法律、法规强制性规定。法院综合本案案情和现有证据，2021年11月一审判决确认《房屋买卖合同》有效。
卖方另诉解除合同被驳回
买方愿等五年后再办过户
2023年初，杜某反过来又把李某告上法庭，请求法院判令解除这份《房屋买卖合同》，理由如下：2010年双方签订合同时，杜某并不知道将要取得什么性质的房屋。后来出台政策安置房是限制上市交易的。这种政策变化在签订合同时，无法预见、无法避免、无法克服，属于不可抗力，并使双方签订合同的目的无法实现。李某不具备北京购房资格，明知存在风险仍坚持买房并支付房款，应对房屋无法交易承担相应的过错责任。
李某辩称：2021年法院曾判决确认双方合同合法有效，无法定或约定解除事由，单方无权解除合同。双方签订合同时间是在“京十五条”颁布之前，但不构成不可抗力，没有绝对导致合同不能履行，双方可以等待涉案房屋具备上市条件后继续协商履行合同。杜某取得房产证或契税完税凭证五年后房屋是可以上市交易的，李某也同意在五年后进行产权登记变更，而且李某一直在缴纳北京社保，这期间不影响杜某履行交付房屋的义务。请求驳回杜某诉请。
法院经审理认为，案涉合同效力已为生效裁判文书所确认，双方均应依约履行，合同明确杜某出售回迁楼房，标的物约定明确，杜某负有依约选购并交付适约定房屋、办理产权转移手续的合同义务。本案房屋买买合同，购买方的合同目的是取得涉案房屋的所有权，出售房的合同目的是取得售房价款。按照政策涉案房屋可于取得房屋产权证或契税完税凭证之日起五年后上市交易，且双方合同亦未约定产权变更的最后期限，购买方亦明确同意于取得房屋产权证或契税完税凭证后履行对涉案房屋的产权变更手续，政策并不会导致合同目的不能实现的后果。李某是否取得北京购房资格对合同履行的影响，应以影响合同履行行为具体时间点进行界定，李某对此是否具有过错、相应法律责任的承担等并非本案诉请审理范畴。综上，一审驳回杜某的全部诉请。
【法条链接】
《民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
