村民刘某有三个子女，在本村有三处宅基地，在1999年因经济原打算转让一处宅基地，于是与城市居民（原本村村民）孙某协商后签订了《房屋购买协议》，该协议内容为:“刘某将一处宅基地上的房屋、院墙以及树木以35万的价格转让给孙某，”双方签订协议后，孙某向刘某支付了35万元，刘某也将房屋交付给了孙某，孙某购房后将户口又迁回了本村，刘某于2004年因病去世。

2008年，该房屋因城乡建设被拆迁，孙某领取了拆迁款项共计98万元，刘某子女知道后，认为孙某与父亲在签订房屋购买协议时还是城市居民，不是该村经济组织成员;而根据我国相关法律规定，农民集体所有的土地依法属于村集体所有，宅基地转让给非本集体经济组织成员的行为，违反了国家强制性的法律规定;因此，三人认为，孙某与父亲签订的房屋购买协议无效，双方因此发生争议。

随后刘某子女院提起诉讼，请求判令其父亲与孙某签订的购房协议无效，并要求孙某返还诉讼争议的房屋以及其他附属物品。

被告孙某辩称:“刘某去世之前已经将所争议的房屋院落转让给我，该财产并不属于遗产，刘某之女三人以继承人的身份提起诉讼，不具备诉讼主体资格，并且已经超过法定的诉讼时效;”

法院经审理，判决驳回刘某子女三人的诉讼请求。

案情分析:

在本案中涉及的法律问题主要有以下三个方面:

一、城市居民与农村居民签订的农村房屋买卖协议是否有效？

我国相关法律规定农村宅基地的所有权属于农村集体所有，宅基地使用权人在对宅基地进行处分权利，应当受到严格的限制，在此前提下，非本村村民购买农村房屋的行为应认为无效;但在处理具体案件时，应当结合个案不同的实际情况综合价预判;

在本案中，虽然孙某在购房时不是该集体经济组织成员，但在购房后，将户口迁回本村，在此后的十余年中，孙某对该房屋形成了稳定的占有使用关系，现该房屋已经被拆迁，孙某依照拆迁协议已经领取了相应的拆迁款项98万元，综合从本案的历史背景，从有利于维护多年来形成的稳定房屋占有关系的角度考虑，不宜认定为《房屋买卖协议》无效。

那三个子女在《房屋买卖协议》签订并实际履行后，且该房屋己被拆迁的情况下，以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认《房屋买卖合同》无效，孙某子女三人的行为与民法倡导的诚信用原则相违背，所以应认定为孙某和刘某签订的《房屋买卖协议》有效;

二、本案中的房屋是否属于遗产？

《中华人民共和国继承法》第三条明确规定了遗产的范围:“1、公民的收入；2、公民的房屋、储蓄和生活用品；3、公民的林木、牲畜和家禽；4、公民的文物、图书资料；5法律允许公民所有的生产资料；6公民的著作权、专利权中的财产权利；7公民的其他合法财产;”

在本案中有争议的房屋，因刘某与孙某签订的《房屋买卖协议》有效，刘某去世前房屋就已经转让给了孙某，因此该房屋已经不是刘某死亡时遗留的个人合法财，因此该房屋不能属于遗产；

三、刘某三个子女有没有诉讼当事人的适格？

诉讼当事人的适格是指具体在民事诉讼中有正确的资格，以自己的名义进行诉讼并受法院裁判约束的人；

在本案中，刘某与孙某签订的《房屋买卖协议》有效，该房屋的所有权在刘某去世前已经转移给了孙某，不属于刘某的遗产范围，因此，刘某三个子女以刘某继承人的身份提起诉讼，要求确认其父母去世前与他人签订的房屋购买协议无效，而刘某子女三人并不是该争议法律关系的主体，对该房屋也没有诉讼权益，所以，小编认为高某子女三人并不是适格的诉讼当事人，法院经审理对本案处理是正确的。

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