原创： 刘晓博

今天（5月17日）上午，在“国家发改委”举行的新闻发布会上，给楼市送上了“一大一小”两个定心丸。

消息一：特色小镇建设正逐步回归理性，淘汰整改了427个“问题小镇”。

消息二：“国家发改委”新闻发言人孟玮重申了“宅基地管理三大原则”——城里人到农村买宅基地的口子不能开、按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破、严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

如果说“消息一”对楼市来说是一个“小利好”，则“消息二”则是“大利好”。

关于“特色小镇热”和“整顿特色小镇”，我之前多次在专栏里涉及过，还把一些冒牌小镇的房子定性为“危险”，劝大家不要买。

发展“特色小镇”，是国家建设美丽乡村的一个重大举措，不仅可以带动产业聚集，还可以促进旅游业的发展，缩小城乡差距。

但“上有所好，下必甚焉”，很多以房地产开发为目标的热钱开始涌入，甚至一些P2P公司为了集资，也掺和进来。比如最近出事的杭州金诚集团，就通过几百个私募基金、理财产品筹集大量资金，这些资金疑似流入了特色小镇项目。据称金诚集团跟10个省的地方政府签约了59个小镇，“政府项目签约量”号称5700亿元。

没有产业、没有基础设施支撑的“人造小镇”，最终只能是一地鸡毛、死路一条。官方意识到了风险，从去年开始下文整顿。对于缺乏特色产业、房地产导向明显的，要求全面整顿。目前，427小镇被淘汰。

想想看，如果这427个小镇的房子对外发售，将套牢多少投资者。而小镇如果“过热”、过于偏重房地产，显然会分流城市里的“购房资金”，对国家力推的城镇化构成干扰。

整顿“小镇”、给“小镇”挤泡沫，是楼市的一个“小利好”。

至于“宅基地管理三大原则”，则对楼市构成大利好。

很多读者还不知道，农村宅基地的规模是什么概念。

“国家发改委”新闻发言人孟玮介绍说，农村宅基地总面积很大，超过农村集体经营性建设用地和城镇建设用地之和。

看懂了吗？“农村集体经营性建设用地”和“城镇建设用地之和”，都没有全国农村宅基地面积大！

也就是说，农村宅基地的总面积超过了“中国所有城市的建成区面积”！

此前，曾担任过中央财经领导小组办公室副主任，目前担任全国政协经济委员会副主任的杨伟民曾对媒体透露：农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

1平方公里等于1500亩。3000万亩，就是2万平方公里，大约相当于10个深圳的面积。如果分摊到全国5.64亿农村常住人口头上，人均闲置了35.5平方米。注意，这35.5平方米是土地，不是建筑面积。

这的确是令人震撼的数字：在中国城镇化率接近60%的时候，城里人为了解决住房问题而占用的土地，都没有农村空置的宅基地面积大。

这告诉我们：中国的“城里人”在用地上是多么节约，而“农村人”在宅基地上是多么奢侈。

可想而知，一旦允许“城里人”购买农村的宅基地，将会出现什么情况。中国可能会出现“逆城市化”，城市郊区的宅基地会被抢购一空。拥有大资金的“富人”，会连片购买大量宅基地，带来新的“土地上的贫富差距”。

到那时，城里的房价会滞涨，郊区土地价格会被抑制，地方政府收入受到制约。而农村将出现很多别墅大院、私人会馆，其中绝大多数房子利用率不高，造成社会资源的浪费。

所以，在“农村宅基地”问题上采取谨慎的态度，绝对是正确的。

或许有读者会问：长远看，农村宅基地会不会对城里人开放？我的看法是，房地产税落地之后，是可以考虑逐步放开的。到那时，持有成本上升，买农村宅基地的人会考虑资金效率的问题。

宅基地如果放开，主要对郊区、城市边缘地区房子构成冲击。毕竟，农村缺乏公共资源配套，用来满足城市居民的刚需、改善型需求都不太可能，只能作为度假、休闲用途，是家庭的第三套房或第四套房。

整体而言，如果宅基地放开，对小城市楼市冲击会大一些，对核心城市的冲击会小很多。农村宅基地的价值，也会因为距离城市的远近不同、公共资源配套的不同、附近物产和景观的不同，而出现巨大的差异。