如果属实的话

近期，烂尾楼成了国内房地产行业的热点。据说，目前为止，全国各地已经有300多个楼盘成了烂尾楼，其中以郑州、武汉、长沙为多，而相应的开发商以恒大、世茂、绿地为主。

为啥会出现烂尾楼呢？简单点说，就是开发商资金链断裂，没有钱继续投入楼盘施工了。

按道理说，不应该如此的。

一方面是，国内有规定，楼盘封顶之后，才能预售，而预售就意味着，购买者的首付款，开发商就可以使用了。与此同时，购买者也与银行签订了商品房贷款合同，银行会将贷款打到专用账户，以备开发商使用。

另一方面，开发商拿到楼盘土地使用权之后，给政府交够土地出让金，然后就可以用土地使用权到银行抵押贷款。

如此以来，这开发商不就有足够的资金进行建设了吗？关键的是，这些资金都是“专款专用”的。专项账户的资金，是由银行监管，政府有关部门审批，开发商使用。一般而言，不会也不应该出现资金链断裂的。

不过，网络上流传一个段子，很有意思。说的是，开发商、有关部门、银行和买房者坐在一起打麻将，打着打坐，成了“三娘教子”。就是说，买房者一家输钱，而其他三家都成了赢家。

很显然，这里面有问题。有人说，我们从香港学来的“卖楼花”有问题，但是，香港为啥很少有烂尾楼呢？这里面就存在着，我们学习时并没有完全学全，而是遗漏了关键的地方。比如说，在香港买房者按照楼盘建设程度，支付定金（30%的房价），同时，定金是由律师行与银行来监管的。比如说，楼盘完工交付之后，买房者才与银行签订贷款合同。

特别是，在香港，政府只是出售土地开发权，并非土地使用权。土地使用权是在商品房交付时，买房者所贷款支付的房价中，政府收取的，而同时转移土地使用权。这里面，就避免了开发商将土地使用权抵押贷款，出现问题后，产权不清楚的弊端。

到此，就能理解国内在经济下行时，开发商资金吃紧，房产升值预期下降，乃至消失，银行收紧贷款，购房者的收入增长预期和房价上涨预期消失，烂尾楼断供的风险就爆发了。

今天，在网络上看到这样的说法，不由得很是感慨。在香港，买房资金监管由律师行和银行，这比较合理与科学。在老美，买房资金监管由独立第三方商业机构的重要性了。

我只挑选重点内容。

其一，监管资金的使用和拨付有严格的监管流程，有郑州市房管局颁布的监管资金使用办法，而且还有一个使用细则。

其二，我们作为监管银行，我们没有随便动用资金的权力。我们能确保每一笔转账都有郑州市房管局有权部门的批准、批示。

其三，你的领导说监管资金已经挪用，那就牵扯到违法犯罪问题了。

最后得出结论，房管局违法犯罪了。

是否违法犯罪，这不是银行说了算，也不是买房者说了算，而是要以“事实为依据、法律为准绳”的。但是，可以明确地说，在楼盘监管资金的管理方面，肯定有部门或个人违反了相关的管理规定。当然了，这里面开发商的问题肯定也不少。

或许，这段对话能够让我们明白，为啥郑州的烂尾楼盘最多了。

问题既然已经清楚，诚如银保监会说的，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、人行的工作协调，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。显而易见，地方部门的任务重压力大，要做的工作应该不至于仅仅维稳吧。