二手房交易中，户口问题是买方尤其关注的问题，经常出现交房后卖方的户口未迁走。此时该如何处理？向法院起诉法院会受理吗？可以追究卖方的违约责任吗？
案例要点
房屋出卖后户口未转移出去，买方向法院起诉，要求卖方迁出户口并支付违约金。
案例概述
张先生（买方）于2011年通过中介与王先生（卖方）签订了房屋买卖合同，合同约定了王先生应在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有户口迁出。时隔7年张先生准备再次卖房时，才发现老房主还没迁走户口。因户口迁出问题发生纠纷，新老房主闹至法院。张先生诉至法院要求王先生按照合同约定将户口迁出，并承担逾期迁出户口违约金30万元。王先生则辩称，其和张先生签订房屋买卖合同的时候，曾口头约定了不需要迁出户口，而这么多年过去了，张先生也没有要求他迁出户口。
处理结果
法院审理后认为，户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院不予理涉。因王先生没有充分证据证明双方在签订房屋买卖合同时达成了口头协议，约定王先生可以不迁出房屋的相关户口，故根据双方签订的房屋买卖合同，王先生没有按照合同约定期限迁出原有户口，故应承担违约责任。对于具体违约金数额，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等情况，酌定判令王先生赔偿张先生10万元。
法律分析
1.关于是否可以诉至法院申请强制迁户口问题：户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故法院对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求一般不予支持。但买受人可以以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。
2.关于违约金数额认定。现行户籍政策是同一房屋可以落两户，故即便老房主不迁出户口，也不影响新房主落户，通常户籍主管单位也不会主动向新房主告知房屋的户籍情况，故很多新房主只有在再次出售房屋时，才会发现该类问题。在这个基础上，若按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达数十万甚至数百万，个别甚至会超过房屋的成交价格，对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额进行调整，结合户口与当事人的联系程度、违约情况及相关损失，酌情判定违约金数额。还有一种误区认为没有损失就无需承担违约责任，需要注意的是即便买方没有受到实际损失，也不能免除卖方不迁户口的违约责任，一般是根据合同法的规定，酌情确定违约金数额。
法务建议
1．对买卖双方的建议：
建议卖方主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方口头承诺。
在了解到户口登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定，必要时可将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口，而对于户口无法迁出或不需要迁出的，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。
2.对于房产经纪人的建议：
（1） 经纪人在签单之前，可以让业主去派出所查一下，该物业地址上有哪些户口，确认是不是只有业主或者是业主家人的户口，确保后期可以将户口及时迁出。
（2）若发生了上述的情况，现任业主可以带上买卖合同及房产证原件去户籍所在地派出所，申请将里面的原来业主的户口强制迁出。
