房屋拆迁时如何看懂评估报告来确保获取合理补偿

在遇到房屋征拆时，相同的情况下，补偿款却相差甚远，那么补偿款到底如何确定呢？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房地的评估价值应当由具有评估资质的公司作出合法评估报告，获取合理补偿的前提是依据合理合法的补偿报告。

一、如何依法选定评估机构呢？

评估机构的选定要严格依照法律规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

在现实拆迁中，我们经常会遇到征收方私自选定了评估机构，且与该评估机构曾有密切的合作，故意降低补偿标准，这就侵犯了被征收人的合法权益。这种故意降低房屋实际价值、减缩补偿数额的方式明显违反法律规定。为了避免发生这类情况，法律明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，一定要保障被征收人的参与权和选择权。需要特别注意，参与候选的评估机构不得少于三家，参与选择评估机构的被征收人不得少于所有被征收人的一半。如果在选定评估机构的过程中，政府只指定一家评估公司让我们做选择，这是违反法定程序的，我们可以依法来维护自己的合法权益。

二、怎样确定合理的房屋评估时间点？

在经济市场中房屋价值一直处于波动不确定的状态，被征收房屋评估的时间点对于房屋补偿的价值影响非常大。法律规定的房屋评估时间是房屋征收决定公告之日，但是在实践中由于征收工作比较复杂，在某些情况下，行政征收单位没有办法及时推进征收工作，而征收工作不是一两天之内就能够完成的。房屋评估的时间点应当依照规定，遵循公平补偿的原则，需要具体案件具体分析，不能简单的就认定房屋征收决定公告作出之日就是被征拆房屋的评估关键时间。

三、评估机构评估房屋要现场勘测吗？

答案是肯定的，评估机构进行评估时，需要了解被征拆房屋的实际情况和相关资料，这些必须是通过现场实地勘察获取的，不是评估机构想象出来或者仅仅依据征收方提供的调查登记结果而计算作出的评估报告。因此，房地产价格评估机构不但要去房屋征收部门核实被征收房屋的登记具体面积，而且还要去被征收房屋所在地进行实际查勘测量。如果房屋登记的面积与实际查勘得出的面积不一致，应以最有利于房屋被征收人的原则来确定被征收房屋的具体面积。