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本文作者：耿佳慧 北京在明律师事务所

导读：在国有土地上房屋征收过程中，房地产评估报告是行政机关作出征收补偿决定的重要依据，直接影响了被征收人能否拿到拆迁补偿款。但许多被征收人往往因为忽略了报告中的一些关键点，而导致错失救济途径。那么，当我们拿到一份评估报告后应当重点关注哪些内容呢？

1、评估单价

评估单价也就是我们所说的每平方米建筑面积的市场价格，是决定房屋评估总价的关键因素。依据《国有地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

评估机构应独立、公正的对被征收房屋进行评估，不能仅仅以政府的指导性文件为依据来认定评估单价。所以被征收人也有必要提前了解周边房屋的市场价，以便判断评估单价是否合理。

2、评估方法

依据住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》，常见的评估方法有成本法、收益法、市场比较法、基准地价法等。

成本法是指房屋在估价时点的重置价格，扣除折旧，说白了就是房屋的现有价值。市场比较法是比较周边类似房地产市场价格对被征收房屋进行评估。基准地价法一般用于评估土地使用权价值，参照基准地价，并配合区域因素、个别因素的调整，得出土地使用权价值。

评估方法并不是只能选择一种，估价师在估价时应当根据评估对象和当地房地产的市场状况，对多种评估方法进行适用性分析，选择一种或多种方法进行评估。比如，周围类似房地产有交易价格的，可以用市场比较法；被征收房地产有经济收益的，可以选用收益法；估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法。

所以，评估方法也并不是随便选定的，评估机构要考察被征收房屋的实际情况，选用合适的评估方法，并且作出的评估结果应不违背《国有土地上征收与补偿条例》第十九条关于不得低于市场价格的规定。有些评估报告中不考虑被征收房屋的市场价值、租金收益等因素，只以单一成本法进行评估，导致最终的评估价格低于市场价数倍，是非常不合理的。

3、评估人员资质和评估机构的签章

评估报告应由评估人员在评估报告上签字，并附上估价师资格证书复印件。评估报告上应有评估机构盖章。

有时在协谈安置补偿的过程中，征收实施单位可能会送达一份没有签章的评估报告给被征收人，作为后续安置补偿的协谈依据。这种评估报告对被征收人不产生法律效力，征收实施单位也不能据此作出征收补偿决定。所以收到评估报告一定要擦亮眼睛，并不是所有评估报告都符合法定要求。

4、评估报告的作出时间

评估报告的有效期为一年。

5、权属面积

在许多评估报告中可能仅对有权属证书的面积进行了评估，但在实际征收过程中，由于一些历史遗留原因，很多房屋是没有办理房屋权属证书的。

针对这类房屋，市、县人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。所以，没有登记在权属证书上的面积在经过调查、认定，被确认为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑的，也应算入权属面积并进行评估。

一旦发现评估报告内容不合法损害被征收人权益，要在收到评估报告之日起的10日内向作出评估报告的评估机构申请复核。复核要书面提出，并且在书面申请中指出评估报告中存在的问题。如果对复核结果仍有异议的，在收到复核报告之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。