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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：“不仅对于作为普通老百姓的被拆迁人，即便是拆迁改造项目中的“市场主体”，没有专业律师做法律参谋也很容易自己给自己挖坑，面临巨大的法律风险。近日，在明律师在咨询中听闻了这样一件事，应该能给广大被拆迁人和房地产开发企业足够深刻的教训。

某房地产开发企业多年前与某地方政府达成口头协议，由其负责对某国有、集体混合性质地块进行拆迁，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，建设回迁安置房。区政府承诺给予其资金支持和政策优惠。

然而某房地产开发企业把房子也拆了，补偿安置协议也签了，回迁安置房都盖得差不多了，地方政府那边却变卦了，原来承诺的资金没能按时到位，政策优惠也面临打折扣。

经与地方政府多次协商未果，这家企业的负责人开始四处咨询律师，寻求法律的帮助。律师自然就会问：你说是地方政府委托的你来做这些事，有什么证据么？这一下，可把企业负责人给问懵了……

在明律师认为，这样一起案件里面，作为“市场主体”深度参与拆迁项目实施的开发商可是着实犯下了比较严重的错误。具体而言，有以下两点尤为值得总结和反思：

据企业负责人表示，涉案地块中有相当一部分面积是农村集体土地。当初公司是与原集体经济组织签订了涉案土地的协议，出资将其买下建了回迁安置房的。

但问题在于，农村集体土地未经依法征收为国有是不能用于建设的，至少当年的《土地管理法》并没有什么集体经营性建设用地一说。

这就意味着，涉案拆迁行为本身就涉嫌违法。后续的占地建房行为同样面临“先上车，后补票”的情形。而如果这票没能及时补上，开发商、被拆迁人都将面临一系列的法律风险和后果。

想想看，未依法征转为国有土地就建造的所谓“拆迁安置房”，实际上就是“小产权房”。这样的房子，能办得下产权证么？老百姓敢住么？开发商能依法出售么？

我们很难想象在21世纪的今天仍然会有很多人在不签订任何书面协议，不掌握任何书面材料的情况下就敢去帮人做项目，但实践中的复杂程度的确远超在明律师的想象。

企业主体最容易犯的错误，就是碍于面子和与属地政府搞好关系的朴素愿望，盲目听信政府工作人员、有关领导的口头承诺，甚至领导一句话，事儿就全办了。

姑且不论这样干是否合法，关键是你企业自己的权益也无从保障啊。回头当初承诺你的那位“进去了”，来个“新官不理旧账”，你怎么办？

上述咨询中，房地产开发企业负责人仅能提供出一份与有关领导交涉的录音文件来，这显然不能作为委托合同已经成立的充分证据。

一旦进入到市场主体与政府的民事诉讼中，“谁主张，谁举证”的举证责任原则就会发挥巨大的威力，市场主体或将以“赔本赚吆喝”的结局为其拆迁行为收场了。

通过这样一起咨询中遇到的案例，在明律师最后要提示广大被拆迁人和参与城市更新、三旧改造、城中村改造的“市场主体”的是，拆旧建新是一系列复杂法律行为的总和，其法律关系十分复杂。参与其中的各方主体都要牢牢记住两个原则：

一是做任何行为必须严格合法，不能寄希望于“事后补办手续”“先上车后补票”；

二是必须要有书面的行政决定、协议文本作为依据，才可以组织实施具体的拆迁、补偿、安置、建设行为。心存侥幸，只能是自食恶果，将自己和他人的权利置于危险的境地之中。

诚如杨在明律师本人所言，有些事情只能叫做“教训”。老百姓也好，参与拆迁的企业也罢，都是需要吸取教训的，不能光听好听的、爱听的，更不能只认得眼前的利益，而不顾及背后的法律风险。

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