来源：天津三中院 ，作者丁津翠

转自：天津高法

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买房安居乐业本是一件喜事，但如果不幸遇上房屋漏水，则会给业主带来无穷的烦恼。两位90后女生小孟、小李分别在同一个小区购买了相邻的联排三层别墅，本应成为和谐睦邻的友好姐妹，却因为一场大雨使得双方反目成仇。

案件详情

小孟收房后进行了装修、拆改，对露台进行了一部分改造。期间，物业公司对其下发了两次整改通知。

小李收房后没有进行任何改动和装修，仍然是毛坯原状，也从未居住使用，钥匙还留给物业代管，就出国工作了。

因为这场大雨使得两家共用墙壁处进水，小孟豪装的别墅从一层到三层全部有渗漏进水，楼梯间也有一些水印渗透。于是，小孟一纸诉状将邻居小李和物业公司告上法庭，要求双方共同对渗水墙壁进行维修并恢复原状，赔偿房屋装修损失5万元，及影响其正常使用造成的损失，共计10万元。

争议焦点

本案系因相邻房屋漏水引发的侵权赔偿诉讼。争议焦点是小李和物业公司是否应当承担小孟房屋漏水造成的损失以及如何确定三方责任比例和赔偿数额问题。

审理查明

审理期间，小孟申请法院委托机构进行鉴定，对装修损失鉴定损失为4万元，鉴定费1万元。对房屋漏水的现场，法庭进行了勘查，确认漏水点是在小李二楼窗外的南北“闷顶”（因房屋立面是里出外进的构造，不是一立体平面）出现排水管道被树叶杂物等堵塞，致使排水不畅，在“闷顶”里形成蓄水池，多日多时被水浸泡，致使水流至墙壁里，造成渗水。

经过勘查，认定房屋漏水部位主要是在小李二楼窗外的南北室外两个“闷顶”的覆盖瓦楞板，出现破损漏洞、变形导致进水和地漏堵塞，以致排水不畅。该室外部分系构筑物，不具有使用功能，属于物业公司服务职责范畴，物业公司对房屋共用部位有维修养护和管理职责，应由物业公司定期巡检、维护、保养、检修等，因此物业公司具有过错责任，应当承担一定赔偿责任。

小李对损失发生虽没有直接责任，但毕竟漏水部位在其家二楼室外部分的“闷顶”部分，其具有一定的管控职责，且从其家窗户可以观察到两个瓦楞板情况，具有及时发现、报告、注意、避免的义务，不能因其在室外而免责，因此也具有一定过错，理应承担相应赔偿责任。

小孟作为被侵权人，未能及时发现漏水报告物业公司，致使损失有所扩大，且对房屋有过封装露台、拆改等行为，收到过物业下发的《整改通知书》，其拆改行为会对房屋墙体产生一定影响，造成漏水具有一定关联性，从而具有一定过错责任，应对损失的发生承担较小责任。

裁判结果

最终，法院判决赔偿数额为房屋鉴定损失4万元 鉴定费1万元 实际居住损失1万元，共6万元；物业公司、小李、小孟三方的责任比例是5:3:2。

判决后，三方均主动履行了赔偿义务，从而平息了矛盾，化解了矛盾纠纷，双方关系重修旧好。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条明确规定了业主对共有部分的权利和义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

本案中两位当事人相邻房屋的室外二楼部分所谓的“闷顶”构造物究竟属于共有部分还是专有部分，是直接影响案件处理的关键。经过实地勘察，合议庭一致认为，该室外部分应属于共有部分，并非业主可以进出使用和控制的区域，并不对该业主产生使用利益。但两个“闷顶”上加顶盖的行为推定应属于物业公司所为，其具有对该顶盖管理、维护义务，同时鉴于漏水位置是该小李家二楼“闷顶”排水管位置，小李作为该房业主，具有关注和及时报告义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

因此最终确认物业公司、小李、小孟三方按责任比例分担整体损失。