最近的广东楼市有点萎靡，深圳因为二手房指导价 信贷几近冰封，广州、佛山疫情此起彼伏，售楼处差不多被封禁；中山、惠州热度有限，好像只有珠海，房价频频突破天花板。珠海的房价上涨，主要在新盘；唐家的新楼盘备案价从2.5万/平方米一路涨过3万/平方米，二手房也涨到了2.5万/平方米。

相对来说，珠海的新房涨幅是更明显的。去年年末珠海唐家的新楼盘均价2.5万/平方米左右，基本没有到3万/平方米；但现在新楼盘均价都涨到3万/平方米。2021年后，深圳、东莞的调控不断收紧，购买力奔向珠江西安，唐家有高新区定位和深珠通道预期，所以新房涨幅会更高。

除此之外，珠海其他区域新房也在涨。如金湾5月新项目备案均价达到2.6万/平方米，部分已经超过3万甚至4万/平方米。珠海二手房价格也在涨，从2020年5月到2021年5月，珠海二手房均价从2.3万/平方米涨到2.5万/平方米。在此之前，珠海二手房市场已经横盘了几年，现在还能涨上去说明珠海楼市真的热。

珠海能涨，除了时机，还有很重要的是城市基本面不错。数据显示过去十年珠海人口增长率56.4%，大湾区第二，仅次于深圳。而这些人口大多是2020年贡献的，1年新增人口41万，说明珠海在这几年加快抢人步伐，也在慢慢腾飞。更重要的是，珠海人口素质挺高，20万人中有大学学历的人数达到25752人，仅次于广深。

经济方面，2020年珠海GDP约3482亿元，增速是3%，在疫情之下珠海经济增速仅次于深圳的3.1%。另外2020年珠海一般公共预算总收入总量超过千亿，同比增速10.1%，全省第一。珠海的产业发展也很不错，新兴产业和高新技术制造业发展有了明显效果，增加值增速分别是3%和6.3%。

那么珠海人口、产业和经济发展势头都不错，房价也涨了一波，还能买房吗？相比大湾区其他城市，珠海还有上涨空间，因为珠海现在做的是补齐短板，目前还处于调整期，但大湾区区位优势和基础面还在，未来大概率是会爆发的。

但即便如此，在珠海买房依旧要看版块。比如深圳直接辐射的唐家北围，就是比较热门的区域；金湾是珠海城市副中心，目前看有较多的发展资源。但横琴价格太贵了，香洲相对成熟，小资家显示二手房均价2.4万/平方米左右，但新盘价格涨到4万/平方米以上，发展空间不大；斗门价格很低，但价值和城市发展都垫底。

路遥知马力，日久见人心。

对一座城市来说又何尝不是如此？

用十年时间，通过一座城市的人口变迁，来预判这座城市的发展潜力，无疑最具说服力。

过去十年，珠海给出了三个数据，分别是：

人口增幅全国第2；

人口增量全国第37；

人口总数全国排名第211。

通过这三个数据，可以看出珠海的发展潜力巨大。

点解？我们慢慢往下看。

我们先来看增幅。

根据“米筐投资”汇总的数据，2010-2020年全国339个城市人口增幅TOP20城市中，珠海以56.36%的增幅位居第2位，与珠海一水之隔的深圳位居第1。