导读：公有住房是我国计划经济遗留的产物，其在一定时期内解决了众多城市居民的住房问题。一般而言，公房承租人对公有住房仅享有承租权但并不享有所有权，公有住房的所有权属于国家或集体所有，由政府有关部门或物业公司等单位行使管理权。公有住房承租人在与公房的管理人（出租人）签订公有住房租赁合同后，对其租赁的公有住房享有一定范围内的占有、使用、收益的权利。公有住房承租权往往带有一定的福利色彩，与承租人的身份相关联，租赁期限长，并且租金价格低，但公房能否出租以及租金数额等事项均按照政策要求或政府规定。随着我国住房制度的市场化改革，公有住房承租人可以将公有住房转租、将公有住房承租权转让，甚至可以一次性买断公有住房的产权。
本文为笔者分享的以房抵债系列第二篇文章，主要介绍的内容为公房承租人能否将其承租的公有住房进行以房抵债。实践中，每个案件的情况不尽相同，以及法官对相同案件的不同认知，因此笔者分享的个案仅供参考，希望读者能通过个案感知法官的裁判思路，并汲取个案中的经验教训。
本案例中：债务人甲向债权人丁借款出具借条一，约定以丁承租的公房作抵押担保借款，但双方未办理抵押登记。借款履行期满后甲无法偿还借款，经结算后甲向丁出具了借条二对借款进行展期，同时约定以丁承租的公有住房抵债。甲过世后，遗留的存款均被甲的养子乙继承。同时，孙子丙办理了该房屋的租赁户名变更，承租人由甲变更为丙。丙于是提起本案诉讼要求丁、戊返还公有住房，并支付延期返还期间的使用费。法院认为：
债务人甲承租的房屋为公有住房，其仅享有租赁使用权，不享有收益和处分权。甲向丁出具的以房抵债的协议（借条），因甲对该房屋不享有所有权，抵押也没有办理登记，所以该协议不具有法律意义上的抵押或者抵债的效力，债权人丁不能以此主张对该房屋的使用权。公房新的承租人丙有权要求无权占有人返还房屋。
1、了解抵债的标的物能否用于抵债。本案中债务人甲抵偿借款的抵债物为公有住房，而债权人未了解到债务人对公有住房没有所有权，债务人的行为属于无权处分，同时，抵押和抵债的公房属于国家所有，故而抵押和抵债的行为既损害到国家利益，也损害了该房屋其他同住人的利益，从而导致抵押和抵债的行为均无效。因此，对于债权人而言，接受公有住房抵债时，如该公房可以买断产权，建议先买断产权再办理抵押手续或者以房抵债手续；如果公房无法买断，建议更换其他抵押物或者抵债物。
2、对于金额较大的借款等债务需要通过诉讼及时固定债权。本案中，在抵押和抵债行为均被认定无效的情形下，债权人再以原债务民间借贷起诉追索，将面临诉讼时效届满的问题，从而导致借款可能无法获得清偿。此外，债务人过世后，确定的遗产数额远低于债权的金额，也将导致债权人面临巨大的损失。因此建议对于能固定的债权债权人须通过诉讼等方式及时追讨，双方可以在诉讼或者执行阶段进行以房抵债，抵债物亦可由法院予以审查。
一、裁判观点：
即使债权人与债务人之间存在以房抵债协议（借条），但因债务人对抵债的公房仅享有租赁使用权，而不享有所有权。抵押也未经登记，该协议显然不具有法律意义上的抵押或偿债之效力。因此，债权人不能以债务未获清偿为由对系争房屋主张使用权。
二、案件基本事实：
甲生前领养一子乙，丙系乙之子，甲与丙系祖孙关系。1997年3月15日，甲与丙因普善路变电站动迁安置到上海市宝山区XXX村XXX号XXX室房屋。甲系承租人，丙为同住人。
戊系丁女儿，丁自1998年左右入住该房屋，现房屋由丁、戊共同居住。
（2006）浦民一初字第1338号民事判决书载明，甲与丁之间存在借贷关系。
2013年1月1日甲向丁借款53万元出具借条一，借期为1年，于2013年12月31日止，利息5万元，特用该房屋作为抵押。借款到期后，甲无法偿还借款。2014年12月31日，甲向丁出具借条二，向被告借款58万元，借期两年，每年利息为本金的10%，由于借款数额比较大，特此用系争房屋作为抵押，如到期不能归还借款，用系争房屋作为抵债。
2016年1月，甲去世。2016年7月，丙变更登记为该房屋承租人。
原告丙向一审法院起诉请求：1、丁迁出系争房屋，并将系争房屋返还丙，戊一并搬离；2、丁支付丙房屋占用费，按每月2，500元计算，自2016年7月1日起算至实际迁出之日止。
三、法律规定：
1、《中华人民共和国民法典》
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
四、裁判结果
一审：一、被告丁于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区XXX村XXX号XXX室房屋迁出，将房屋返还给原告丙，被告戊配合一并迁出；二、被告丁于本判决生效之日起十日内，按照每月1，200元计算，支付原告丙自2016年7月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；三、驳回原告丙的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
案件来源：中国裁判文书网，案号（2017）沪0113民初14158号民事判决；（2018）沪02民终1175号民事判决。
