建设单位（地产开发企业）将建设工程发包给建筑承包商，承包商施工后，建设单位由于资金原因不能按合同约定支付工程款，通过协议方式将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵付给承包商，代替以货币形式支付工程款，从而履行工程款支付义务的行为。这种以房抵债行为涉及地产公司和建筑企业的账务如何处理、行为如何认定？我们通过案例来学习、掌握。

案例：甲地产公司由于资金短缺，无法按期支付乙建筑企业的工程款，协议约定以地产公司在建的房屋抵给建筑企业以抵偿债务，并要求将房屋产权办理在建筑企业名下。协议约定每平米1.2万元，共计3套房，总面积420㎡。

1、业务认定：此种情况属于标准的以房抵债，涉及双方分别按照销售不动产和提供建筑服务缴纳税款、确认收入及成本。

2、地产公司和建筑企业该如何做账务处理

（1）地产公司：

签订协议时：借：开发成本—建安

贷：预收账款—建筑企业

交房时：借：预收账款—建筑企业

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税销项税额

（2）建筑企业：

签订协议时：借：应收账款—地产公司

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税（销项税）

交房时：借：固定资产—房屋

贷：应收账款—地产公司

接案例一：建筑企业要求将房子的发票开给3个自然人、产权办理在自然人名下，与协议约定价每平米1.2万元一致不存在差价。

业务认定：这种情况不属于以房抵债，实质是建筑企业协助地产公司销售房屋，收回现金的模式。个人把房款交给建筑企业，建筑企业给地产公司开具建安发票，地产公司将网签合同签给个人，不动产发票开给个人。

1、溢价转让

（1）接案例一：建筑企业要求将房子的发票开给3个自然人，协议约定每平米1.2万元，房屋涨价、建筑企业转让价每平米1.5万元，中间每平米差价0.3万元。地产公司按照每平米1.5万元的单价给自然人办理网签手续、开具不动产销售发票.

业务认定：这种情况也不属于以房抵债，实质也是建筑企业协助地产公司销售房屋，收回现金的模式。每平米0.3万元差价部分可以理解为建筑企业协助地产公司卖房的服务费，建筑企业给地产公司开具服务费发票。

（2）接案例一：建筑企业要求将房子的发票开给3个自然人，协议约定每平米1.2万元，房屋涨价、建筑企业转让价每平米1.5万元，中间每平米差价0.3万元由建筑企业单独收取。地产公司按照每平米1.2万元的单价给自然人办理网签手续、开具不动产销售发票。

业务认定：这种情况下，每平米1.2万元的部分涉及双方分别按照销售不动产和提供建筑服务缴纳税款、确认收入及成本。每平米差价0.3万元部分实质为建筑企业收取个人的中介服务费，由建筑企业给个人开具服务费发票。

2、折价转让

（1）接案例一：建筑企业要求将房子的发票开给3个自然人，协议约定每平米1.2万元，房屋跌价、建筑企业转让价每平米1万元，地产公司按照每平米1万元的单价给自然人办理网签手续、开具不动产销售发票。

业务认定：这种情况下每平米0.2万元的差价部分可以理解为地产公司的债务*收益，同时建筑企业确认债务*损失。

（2）接案例一：建筑企业要求将房子的发票开给3个自然人，协议约定每平米1.2万元，房屋跌价、建筑企业转让价每平米1万元，地产公司按照每平米1.2万元的单价给自然人办理网签手续、开具不动产销售发票。

业务认定：这种情况下，地产公司按照每平米1.2万元确认销售不动产收入，建筑企业按照每平米1.2万元确认建筑服务收入，每平米0.2万元差价确认债务*损失。

结论：以房抵债实务中有很多不同的情况，建议地产公司和建筑企业在抵债前期做好业务构架设置，签订抵债协议前约定好双方权力、义务、开票方、开票内容、金额。建议企业采用标准的以房抵债模式，账务及涉税都比较明确。其他模式下建议地产公司按照抵债金额开票，操作方便、清晰。

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