民法典是我国第1部以法典命名的法律，涉及到社会生活的方方面面，称为"社会生活的百科全书"。其中，增加了一项权益"居住权"，居住权是从原来房产产权中分离出来的权益。如果房产上登记有居住权人，房主是不能赶走居住权人的。所以，买房既需要了解房屋产权，同时也需要了解是否登记有居住权人，不然，买房后，居住权人住在里面，自己却住不了。

一、 什么是居住权？

居住权起源于罗马法，最初是作为生活保障制度设立的。当时的罗马社会，家庭财产继承仅指定一子拥有财产继承权，为保障其他家庭成员的生活，会赠予居住权。

而我国的居住权，其实属于一项社会生活保障制度。

我国民法典规定，居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。由此可见，居住权是一个他物权，就是说居住权人可以在不拥有房产产权的情况下，房屋所有人也不能干涉居住权人使用住宅的权利。

居住权有以下4个特点：

1， 居住权主体对象广泛的自然人。居住权人和继承人的区别是居住权人可以是任何人，有血无血缘关系都是可以的。只要房产产权人，对此人做了居住权登记，就可以拥有居住权。但是，居住权只能是自然人，企业、团体都不能是居住权的主体。

2， 居住权消灭有3种情况，约定时间到期、居住权人自动放弃或去世。双方有约定时间，就按照约定时间执行，5年、10年、50年都可以。如果未约定时间，就是终身，直到居住权人去世，权益才会终止。

3， 居住权一般是无偿设立。居住权人一般不需要额外支付租金，就可以无偿居住。当然，有特别说明规定的例外。

4， 居住权不能转让、不能继承。居住权不具有延续性和收益性，居住权人只能自己住，或在房屋所有人同意的情况下进行出租。居住权人也不能把自己的居住权继承、转让给其他人。

二、 居住权和房屋产权的区别

房屋产权是房屋所有权利的总和，包括房屋的所有权、使用权和用益物权。房屋产权人可以对房产进行任意处置，可以自住，可以买卖，可以出租获益。但是，居住权人只享有居住的权利，既不能对房屋进行买卖交易，也不能进行出租获益。

很明显，居住权只是从产权里面分离出来的一种权益，适用范围要小于房屋产权。但是，居住权是对他人所有物占有、使用的权利。所以，房主自己不能在自己的房屋上设立自己的居住权。

三、 居住权对买房的影响

买二手房，不仅仅要查看对方是否有房屋产权，还需要查看房屋是否登记有居住权。

如果有居住权登记，先要让房主解决居住权问题，再考虑购买，不然会给自己以后的生活带来很大的麻烦。

四、 居住权对社会生活的影响

主要可以保障弱势群体的生活和提供新型的养老方案。

首先，可以对无房屋产权的家庭成员给予生活保障。比如，父母把房产遗嘱给一子继承，但是也想保障其他子女的生活，可以给其他子女设定居住权，虽然其他子女无法买卖房产，但是终身可以居住。

其次，解决养老问题。老人如果有房产无子女养老，可以卖掉房产并设立居住权。也就是说，老人可以拿到一笔卖房的钱生活，同时还可以无偿居住在自己房子里直到去世。

居住权可以让社会保障制度更加完善，对弱势群体有积极的保障作用。虽然居住权并不能像房屋产权那样可以获得出租、买卖的收益，但是可以保障部分困难人员的居住生活权利。