原创 馨昊团队 馨昊豪宅 2023-06-21 18:04 发表于上海
收录于合集#房产知识解析25个
前言部分
SHANG HAI XIN HAO
不动产证上写有多个人的名字，每人还占有不同的份额比例，这种情况下该如何进行加名、去名、变动份额呢？
本篇为您介绍，在房屋交易中办理份额变更的全部流程。并将可能涉及到的问题提供具体解答。
01
真实案例举例说明
1、产权基本情况
房产买入时均使用中国居民身份证，持有时间已满足5年
A父亲：持有50%份额
B母亲：持有30%份额
C女儿：持有20%份额
2、期望变更方式及份额
通过买卖交易的方式，将C_女儿持有20%份额出售至B_母亲，最终该房产的产权份额变更为：
A父亲：持有50%份额，
B母亲：持有50%份额。
3、产权人个人信息
产权共有人所持份额及个人信息（已去隐私）：
A父亲：已加入澳大利亚籍，已婚
B母亲：中国籍未变，已婚
C女儿：已加入澳大利亚籍，未婚
其中A父亲和B母亲在中国结婚
02
办理准备材料及流程
01
全员到场办理
A父亲：购入时的中国居民身份证
B母亲：先有效期内居民身份证、产证原件
C女儿：购入时的中国居民身份证
注：房产共有人之间的份额变更，无需签订买卖合同，仅需办理当日在所在区房产交易中心签订《共有人间份额转让协议》（交易中心提供纸质文件），其中核验价需先自行拟定，后由交易中心审核。若未通过则会告之并指导修改，完成后办理缴税即可。
02
通过公证委托，产权人本人不到场办理
A父亲：本国籍护照、公证委托书
B母亲：产证原件、居民身份证、结婚证、居民户口本
C女儿：本国籍护照、公证委托书
注：份额变更中，买卖双方不得委托至同一人办理，同时未参与份额变更的共有人若无法到场参与，同样需要通过公证委托至第三人。
案例举例：
衔接上文中，A父亲、B母亲、C女儿、三人变更份额的案例。
当时购入房产时，三人均使用居民身份证购买；因后期父亲及女儿的加入了外国籍，在后面需要办理份额变更时相对比较麻烦。其中最重要的还是三人中一位或多位成员无法到场办理。
由于该家庭成员已旅外居住多年，现欲将国内一套房产的具体份额做变更，以方便后续的房产相关活动。
在接受该客户的委托办理时，馨昊团队为其做出了多方案的办理流程，如回国办理与不回国办理，委托办理等等情况。
03
缴税计算
01
若该房产为唯一房产计算方式
B：母亲应缴纳税额为契税 1%；
C：女儿应缴纳税额为个人所得税 0%
02
若该房产为不唯一房产计算方式
B：母亲应缴纳税额为契税 3%；
C：女儿应缴纳税额为个人所得税 1%
04
其他加名、去名问题解答
01
房产证共有人去名，怎么办理？
共有产权人非夫妻的，则需要通过将部分份额以交易或者是赠与方式，转移给对方或其他人，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
若为夫妻，二人则需要共同到场申请婚内财产约定，并约定为一人独有/双方共有或者按份共有。
注意：父母子女之间办理去名，视为买卖交易，需收取契税。但夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
02
婚前财产，如何在婚后加上配偶姓名？
如全款购买，可直接向房产交易中心提交加名过户的申请，交纳手续费即可完成办理。
如贷款购买，则需办理赠手续及公证。另需该房的贷款银行同意。双方到房产交易中心办理添加共有人手续，补交相应的产权部分税费即可完成办理。
03
共有房产，如何将一方份额赠予子女？
单方面将自己的份额赠与给子女，首先共有人的房产需办理份额约定，若其中一方想要将自己名下的房产份额赠与子女，受赠人（子女）需具备购房资格，才可接受赠与。
注意：该情况适用于子女已成年，未成年人权益受多方保护，登记部门会依法从严审理。若将房产计入未成年人名下，后续再处分房产将会受到影响。
04
夫妻购房，如何进行产权份额约定？
夫妻共有的房产，可前往房产交易中心申请办理婚内财产约定，约定为一人独有/双方共同共有/按份共有。
其中共有产权人之间房产的转移，不涉及限购政策。夫妻之间的份额重新约定不涉税，母亲与夫妻之间的份额重新约定涉及相关税费。
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