房地产市场由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。

房地产一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。

房地产二级市场对商品房来说就是商品房的一手市场。

房地产三级市场是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。它具有消费性质。

我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（集体所有）两种。

国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

农民集体土地的范围：①农村和城市郊区的土地；②宅基地和自留地、自留山；③土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地。

只有属于国家所有的土地才能被依法用于房地产的开发经营，集体所有的土地被国家依法征收后，才可用于开发。

土地所有权，是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，享有土地所有权的是国家或集体经济组织。

土地使用权，是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

消费者购买商品房后，对自己所有的房屋和所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。

开发商取得国有土地使用权主要有出让、划拨、转让等方式。

其中出让又有招标、拍卖、挂牌和协议四种方式。

出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用证向政府支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。