开发商从拿地到盖楼到销售的整个流程！

今天林哥冒着得罪人的风险跟老铁们揭秘一下开发商从拿地、盖楼到销售的整个产业链。

首先说拿地，很多老铁们以为这些大开发商拿地挺容易，其实不是那么回事。所谓强龙不压地头蛇，他们来拿地基本上会被当地的一些公司替他去拿地。以前我朋友和我说来北京很多年以前两千多多家房地产公司有开发资质的只有200来家，哪一些是干什么的？

一部分是专门替这些房地产公司拿地的，一部分是替这些房地产公司卖的做代理的。这两部分首先其他拿地的公司背景肯定很深厚的资金是不缺的。拿地需要疏通关系帮你疏通，也需要钱，没钱替你垫资，只要把地给你拿下来了，他从里头抓取一部分佣金，你没钱借你钱叫短期贷款。你看这个企业上有一项是短期贷款的房地产行，其中这就是最主要的一方面。这一部分贷款利息一般的是比较高的，开发商拿到地以后就可以规划了上银行的质押，得弄出一部分钱来开始来来建楼。

建楼的时候就会交给一个总包，就总包这工程的就总包开发商，其实就是一个买办设计出图纸的调查好市场这块地适合盖啥房，剩下的交给总包了，总包再交给这分包二包小包这样运转的。

很多老铁们说现在这开发商盖房，为啥卖期房不卖现房？因为融资成本是非常高的，讲究的高周转率。要是卖现房是卖期房的，融资成本上多的2/3以上接近一倍。就是你鑫悦府就算卖7000块钱左右，你要卖上现房，按他那个思路盖完了，现房再买最少得13000以上，甚至得到14000。融资成本也是非常高的，他讲究是高周转率，所以这种开发商利润不高。

房子盖好了，预售了咋办？有的开发商直接交给外包开发商，给他当专门代理的开发商，给他买专门做营销的开发商。这种公司很专业了还适合卖房，他就进行一个营销包装策划给他卖了。

天翔公司代理春景园，零零几年是04年的月，我的大学同学刚毕业进入这个公司了，现在成为这个公司*了。*，他这个公司就是专门给开发商卖房的，你这开发商拿地盖，好房了他就代理过来，一会包了再卖，他做的他拿地是有另一个公司给他的，这是他策划策划，盖啥？包出去了，有总包，这就说他办的事，有的这开发商他有自己的营销团队，你看像那万城的，吾悦了，周村那万城的他有自己营销营销团队。