2021年，政府持续深化“房住不炒”的政治定位，坚持通过“三稳”，保障房地产市场的平稳健康发展，房地产市场深层逻辑明显变化，调控效果凸显。昆明房地产市场政策紧随中央，房地产市场同样出现较为明显的变化。根据中指研究院监测，2021年，昆明主城区成交商品住宅655.1万㎡，同比下滑近三成；成交均价同比微升约1%。土地市场供需全年维持在低位水平，全年商品房用地成交规划建筑面积297.0万㎡，同比下滑83.6%；成交楼面均价稳中有升，同比增长2.6%。昆明房地产市场整体呈现量缩价涨的局面。

2021年1-12月昆明房企销售业绩TOP20

2021年昆明市房企TOP20商品房销售金额为913.0亿元，销售面积为802.3万㎡。销售金额TOP3房企分别为俊发、万科和碧桂园，均超过70亿，其中俊发销售金额达170.1亿元，是区域销售金额唯一超过百亿的房企，领先优势明显，区域龙头地位十分突出。TOP5房企销售金额门槛高于53亿，而TOP10房企销售金额门槛也超过33亿元。从销售面积来看，TOP5房企销售面积均超50万㎡，分别为俊发、恒大、万科、碧桂园和融创，其中俊发销售面积超百万方，龙头地位稳固。

2021年1-12月昆明商品住宅项目销售业绩TOP20

2021年昆明市商品住宅项目TOP20销售金额为361.6亿元，销售面积为254.2万㎡。TOP5项目销售金额门槛超过21亿，俊发项目独占两席，且位居前两位，分别为俊发彩云城、俊发观云海，销售金额为26.5亿元和26.0亿元，万科500里以23.4亿元的销售额排名第三。从销售面积来看，TOP5项目销售面积门槛为13.5万㎡，俊发观云海、俊发彩云城两个项目销售面积超过20万㎡，分别以21.7万㎡、20.0万㎡的销售面积位列一、二位，七彩云南古滇名城以17.8万㎡的销售面积位列第三。

- 昆明楼市解读 -

▍政策关键词：整治市场乱象，规范市场秩序

• 重在市场监管，治乱象，稳秩序

图：2021年昆明楼市相关政策

资料来源：中指研究院综合整理

2021年，昆明房地产市场政策环境整体偏温和宽松，主要通过加强对房地产市场监管，肃清市场乱象，逐步向房地产市场长效机制过渡。如8月，昆明市自规局发布关于公开征求《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》的公告，明确要求全市将加强商业办公类地产项目销售监管，低层办公建筑的销售对象不得为个人。9月，云南省住建厅联合省发展改革委等部门发布《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》，明确提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立等，建立健全长效管理机制。10月，云南省住建厅发布通知，加强全省房地产市场交易行为，其中购房人未获贷款资格前，开发商不得收首付款颇受关注。11月昆明市住建局等多部门联合为进一步整治房地产乱象，就出现的“首付贷”、“首付返还”等违规问题召开专题会议，规范房地产市场秩序。

▍市场关键词：供大于求，供需缩量，价格稳中微升

• 商品住宅市场总体供大于求，供需同比缩量

图：2020-2021年昆明主城区商品住宅供需情况