众多民营企业在农村通过受让、租赁集体建设用地建设厂房，投入了大量的资金，但却无法办理不动产登记。

而一旦无法取得不动产登记证，就意味着法律上不认可民营企业主合法取得厂房的所有权以及占用土地的使用权，这不但影响了厂房抵押贷款，造成民营企业融资难，而且因为不能确权登记，致使作为民营企业最重要资产的厂房游离于法律保护之外，随时可能因为各种原因被强拆而无法获得合理赔偿，而造成重大损失。

前面笔者分析了农村租地建厂面临的各种风险，根本原因是我国的《土地管理法》长期禁止集体土地流转用于非农建设。

好在法律禁止集体土地流转终于在2021年1月1日起有了颠覆性的改变，从禁止改为明确允许。而修改后于2021年9月1日起实施的《土地管理法实施条例》对集体土地流转表现得更加友好，该条例第38条规定“ 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用”。第42条规定“集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。”

通过综合对上述法律条文的解读，我们可以得到两个明确的信息：一是在农村集体建设用地上的厂房可以办理不动产登记，而且是直接登记在企业名下，而非登记在农村集体的名下；二是办理不动产登记需要符合条件。

对于按《土地管理法实施条例》第42条规定，集体建设用地合法流转，办理报批后建设的厂房可以直接登记在民营企业名下的观点，笔者在与土地管理、不动产登记机关负责人探讨过程，管理机关有不同意见，认为土地是集体所有，不动产还是要登记在集体经济组织名下。

笔者认为这样的理解是不正确的。因为该条款规定不动产登记的对象是“集体经营性建设用地使用权”和土地上“建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权”。经过流转后的集体土地使用权已经和所有权分离，所有权仍然归村集体经济组织所有，而使用权已经归受让人所有。这跟国有土地使用权出让是同样的道理。而地上的建筑物的投资同样是企业，而非集体经济组织。所以，不动产不能登记在集体经济组织名下，而是应当登记在作为土地使用权、建筑物所有人的民营企业名下。

故此，笔者认为，按照现行法律规定，民营企业租地建厂后获得不动产登记已经不存在法律障碍。

当然，并不是所有在取得集体建设用地使用权土地上建设的厂房都可以进行不动产登记，因为还有一个“符合条件”问题。

依照《土地管理法实施条例》第39条、40条、41条的规定，集体建设用地使用权的合法出让，需要符合国土空间规划条件、用地的规划条件，开发建设强度、生态环境保护等要求，并在在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审查。出让、出租合同应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等条款，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。

如果不符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，即使支付了出让金、租金，建设了厂房，依然无法获得不动产登记。

那么，对于2021年9月1日前已经租地建设的厂房可以获得不动产登记吗？

笔者认为，如果符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，或经过按上述条件整改、接受罚款，补缴税费等合规手续后，是可以的。

文字有点长，笔者做下总结：

一是集体建设用地建厂可以办理不动产登记了。这解决了民营企业厂房长期以来“灰色”化、无法抵押融资的难题。有着十分积极的意义。

二是办理登记需要符合严格的条件。按现行法律规定，条件不比受让国有土地建厂的条件低，意味着今后取合法取得集体建设用地使用权的成本会比以前高不少。

三是对新规实施前已经建成的厂房，必须符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求等条件，或整改后符合上述条件，才能补办不动产登记。有关这个问题，需要各级政府以解决历史遗留问题、支持民营经济发展为出发点，出台灵活的实施法规、政策，使长期困扰民营企业主和土地管理的厂房合规问题得到彻底解决。