北京熙悦天街实拍图

例如，丽泽天街地处地铁丽泽金融商务区站上盖，也是目前北京唯一“五轨上盖”的商业体；长楹天街东区及西区与北京地铁6号线无缝连接；长安天街毗邻长安街西沿线地铁S1线上岸站；颐和星悦荟地处地铁4号线西苑站上盖；大兴天街则同属地铁4号线，生物医药基地站上盖；熙悦天街与房山线良乡大学城北站无缝连接。

北京丽泽天街实拍图

TOD网格化战略与高线城市战略是相辅相成的，因为往往是高线城市才有更加完善的公共交通，也才有TOD模式成功的土壤；而唯有成功的TOD，才能让网格化的布局实现高链接性、高协同力和高覆盖率。

2、向高成长性商业空白区域挺近

纵观龙湖商业北京项目的具体落点，基本都在经济发展潜力巨大、人口规模不断增长但优质商业相对空白的区域。

大兴天街所处的是北京大兴新城核心区域，长安天街位于门头沟新城区的核心地带……这些项目开业时，皆拥有“区域内首个大中型购物中心”身份。

亦庄天街所在的北京亦庄经济技术开发区(又称“亦庄新城”，简称“北京经开区”)，也是典型的高潜区域。2016年，北京经开区的GDP还不到1200亿元，但五年后的2021年，经开区的GDP达到2455亿元，排名“北京第五”。

北京经开区定位具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心，是北京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的高精尖产业主阵地，汇集了1.2万多家科技型企业、80多家世界500强高端产业企业、30多个国际高品质社区和多所市级重点学校。

因此，除了成熟便捷的城市配套，北京经开区还拥有大量复合型的精致客群，他们对就近的品质消费具有巨大的需求。而亦庄天街恰位于经开区的核心位置，率先以国际化智慧生活MALL的姿态，用多元的业态品牌和多样的消费场景，弥补区域内大型商业体的空白。

高潜区域战略的好处显而易见，首先是竞争程度不像核心城区那么激烈，二是投资开发及运营成本也不会像核心城区那么高，三是在高潜力但商业空白的区域扎根，项目更容易成功。

那为何行业内大家不集体按此操盘？因为高潜力和高成长背后也有高风险，也有失败的很大可能性，也会遇到其他的困难。所以，我个人是十分钦佩龙湖商业的眼光和魄力的，能够稳定地选中目标区域，能够将对应战略坚持到底。

3、轻重并举，深度加码轻资产

在亦庄天街开业前的8月底，北京朝阳区国资公司与龙湖商业联合官宣，龙湖商业将以承租经营的轻资产模式，接手北京北苑中国铁建广场商业项目的改造运营。

这是2021年3月龙湖商业宣布全面启动轻资产模式后，龙湖商业在北京首个签约的轻资产项目，也是北京第八座天街。

龙湖北京第八座天街效果图

无论从哪个角度看，该项目的签约都颇具代表意义。从城市布局的角度来看，该项目让龙湖北京商业得以巩固京北落子，进一步实现东南西北的全方位布局。

同时，这也是龙湖北京商业进一步推进TOD网格化战略的必由路径。

若想让TOD网格化战略发挥最大效能，最好的办法是在城市的每个“网格”里，都填上一座足够体量的商场。如果一座的体量不够覆盖整个网格，不妨加上一座。

实际上，龙湖北京商业“双天街”的色彩正愈加浓烈。熙悦天街与房山天街，同位于北京房山区，相距没超过5公里。北苑项目开业后，则将与长楹天街一起成为朝阳区的“天街双子星”。

可以预见的是，得到“轻资产”和“双天街”的逐步加持后，龙湖北京商业TOD网格化布局将迈向新的阶段。轻重并举，将让龙湖商业有更多机会落子北京的核心区域及成熟商圈，与高潜区域的项目形成互补，进而实现对于整个城市的网格化覆盖。

我猜测，对于轻资产项目选择，龙湖商业会秉持一个重要的考量标准，即是否符合TOD网格化战略。就北苑项目来看，其距离北京地铁13号线北苑站仅200米，可谓TOD属性满满。