距离在上海实现扩容“六本木”的目标，上实发展又近了一步。

3月2日晚间，上实发展(600748.SH)发布公告称，将与上海城青、上海北玖共同设立合资公司，联合开发建设北外滩91号地块。其中，上实发展出资48亿元，上海城青和上海北玖分别出资33.6亿元、14.4亿元，合计出资96亿元，投资比例分别为50%、35%和15%。

根据地块出让信息，北外滩91街坊地块为商办地块，东至丹徒路、南至东长治路、西至高阳路、北至唐山路。出让面积共34585.2平方米，其中地上占12732.8平方米，地下21852.4平方米。容积率为27.5，建筑面积地上350157.5平方米，且商业比例不小于24%，办公比例不大于76%。

去年5月，上实发展、上海城投和上海建工三家上海本地国企联合体以约91亿元的底价竞得该地块，楼面价约2.6万元/平方米。

如今作为北外滩91地块项目的开发运营平台，上实发展表示，合资公司的设立有利于整合各合作方以及内外部资源，加快项目开发建设，按照规划要求，将项目建设成为上海浦西最高的地标性建筑。

上海浦西第一高楼设计楼高480米，建成后将成为浦西的至高点。91街坊地块的开发建设对于规划、建设、运营有其较高的要求标准，比如须严格按照绿色三星级、健康建筑三星级标准及《北外滩绿色生态专业规划》建设，并鼓励按照LEED、Breem、Well标准建设。

此外，在建筑设计方面，受让方须开展地块内超高层建筑形态和功能设计国际征集，该招标投标应含不少于3家，承担过前20名全球300米以上超高层地标性建筑设计的单位参与竞标。

同时，还规定自项目规划土地综合验收通过之日起，受让主体方自持建筑面积不低于100%的商业物业、办公物业均不可少于20年。

由于地块位于北外滩核心位置，对引入行业也有相关要求，须引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。在业态上则应围绕北外滩“打造新时代都市发展新标杆”的功能定位，以高端商务配套、高星级综合服务为主，与北外滩来福士、白玉兰广场等载体联动。

这是上实发展在北外滩的第三次落子。

早在2014年，上实就成立了北外滩城市更新公司。次年11月26日，上实发展以32.6亿竞得北外滩89街坊地块，即2020年实现结构封顶的上实中心大厦。彼时，上实发展还引入日本森大厦作为项目开发合作方，力图共同打造北外滩版的“六本木”，且将继续扩容，涵盖周边4幅地块。

据悉，在东京，由森大厦打造的“六本木新城”，年均客流量可超4000万，是“旧城改造”的成功案例。

2020年12月17日，上实发展以38.93亿元摘下了北外滩90街坊地块。这符合上实发展深耕上海、服务上海的战略布局， 同时也是昔日扩容北外滩承诺的兑现。

根据测算，上实发展这三个北外滩地块的总体开发体量庞大，办公面积最高可达46万平方米，商业与文化面积总和预计近18万平方米，也将成为虹口区最大的商业文化设施之一。

对于上实发展而言，持续落子北外滩，也是对这一区域优势的看好。目前，在整个北外滩区域甚至虹口区，仍缺乏大型优质商业，仅有刚运营不久的北外滩来福士和瑞虹天地，以及此前的凯德龙之梦。

在北外滩区域，优质商业不足的同时是较高的人口密度。资料显示，北外滩91街坊5公里范围内可覆盖约240万人口，是徐汇滨江的1.4倍，是前滩的2倍。因此，从消费轨迹来看，北外滩地块周边人口的消费被大幅外流至别的商业区域，如上海来福士广场、上海世纪大都会地下商场、上海悦荟广场等。

不仅如此，近年来，北外滩也在积极引入符合发展规划及区域定位的企业。截至目前，北外滩已集聚金融企业1500余家，集聚中远海运、上港集团、中国船东协会、歌诗达邮轮等航运企业4700余家，接下来还将拥有200余栋高端商务楼宇、集聚近百家企业总部。

可以说，此次出资48亿元，联合上海城投、上海建工出资设立合资公司，是上实发展深耕虹口北外滩区域战略的进一步布局。不过，超高层的开发本就具有难度，且项目从前期设计到施工、运营各方面的高要求，对上实发展而言，无疑也是任重道远。