“菜市场的钱越来越难赚了？”不少人发出这样的疑问，也不少人给出了肯定的答案。

菜市场的钱真的越来越难赚了吗？不妨我们先来看看近几年菜市场或者说农贸市场的变化，再去预估评判它的发展趋势。

农贸市场数量变化

农贸市场数量的变化，可以反映出行业的一些形势特点，近年来农贸市场数量上，最主要的变化为数量增多、占比下降、改造提速等特点。

01.农贸市场数量在逐年上升Benuo Design

主要是由政府推动农贸市场的数量增多。根据艾瑞统计，2016年我国农贸市场数量30514个，2020年是42785个，5年时间增长了40%。但主要原因并不是市场推动，而是政府的行政要求。

农贸市场设计

前几年我国的房地产发展迅猛，在市政要求上，新建住宅要配套菜市场，例如济南市规定，新建住宅要求按照80平米—120平米/千人配备菜市场，面积不能小于600平米。这些新建的菜市场由于新建楼盘入住率和人流问题，基本上出租率都非常的低（按照行业规律，平均常住2.5-5万人，才能养活一个农贸市场）。

02.但市场在零售市场占比下降Benuo Design

虽然农贸市场的数量增多，但农贸市场在零售终端的占比是下降的。根据艾瑞统计，农贸市场的零售占比由2016年的73%下降到2019年的56%。其它调研机构的数据虽然不同，但占比下降的趋势是一样的。

农贸市场设计

究其原因，一方面是运营不达标的市场，被关停，如2022年4月，郑州就关停了33家违规违建农贸市场。但另一方面就是近几年生鲜超市、社区便利店、电商的数量增加更快。所以造成虽然农贸市场数量在增加，但在零售市场的占额却在下降的局面。

03.市场转型改造提速 Benuo Design

农贸市场升级改造加快，是由政府和市场双驱动。农贸市场改造主要是两方面，一个是“标准化”，一个是“智慧化”。

农贸市场的标准化改造开始于2009年，由政府主导。“智慧化农贸”出现在2018年，主要是企业主导。标准化改造是政府推动和投资的，所以进展比较快。智慧化农贸市场主要是由市场（企业）推动，目前属于“雷声大，雨点小”，从近几年发展情况来看，无论是覆盖数量和盈利情况都不好。

农贸市场经营出租率

除了新入局的，和出逃农贸行业的情况，再来看看目前我国正在经营的农贸市场情况，我们主要从市场的出租率来看，整体农贸市场的出租率呈现“枣核型”，“旱的旱死，涝的捞死”，平均出租率约70%左右。

01.头部农贸出租率100%，一铺难求 Benuo Design

好的农贸市场出租率基本上都是100%，甚至还要把一些过道腾出来才能满足需求，即便是涨价，还是一铺难求。例如沈阳的大东副食农贸市场，摊位费平均每年上涨约2%，但常年出租率保持100%。还有云南的东站农贸市场，2019年标准化改造后摊位费由每年2.8万直接涨到了6.6万，但出租率依然是100%。

农贸市场设计

这种出租率极高的农贸市场占比不高，如北京市共有750家农贸市场，摊位出租率达到100%的市场只有150个，占比大概20%左右。这个比例大概也就是目前农贸市场能够依靠正常经营盈利的比例。

02.尾部农贸出租率低于50%，濒临* Benuo Design

而尾部农贸市场出租率都低于50%，例如兰州市区共有58家农贸市场，其中有13家的出租率在30%以下，占比22%，而北京市摊位出租率不足50%的市场有149个，占比20%。

这些市场预计将在未来几年内消失。因为根据各地政府规定，出租率低的农贸市场将被强制关停，例如天津市2019年的政府规定农贸市场评定的要求中出租率必须超过60%，否则就会被强制关闭。而重庆市则规定出租率低于30%，实现“一票否决”，立刻关停。

03.枣核型：大部农贸出租率在70% Benuo Design