人防是人民防空的简称。按照法律规定（1996年的人民防空法），开发商要在一定规模的小区地下建设人防，产权归政府。和平时期，人防可以由开发商作为建设单位，以谁投资谁受益为原则进行经营。战时，人防全部要清空由政府进行管理。

代表政府行使这项权利的（产权），就是人民防空办公室。

法律上什么是使用权？在这个案子里，简单来说就是租赁。按照人民防空法的规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这里的投资者有两种理解，一种理解是开发商，一种理解是业主。

站在开发商的角度，房子是他出钱“盖”的，他就是投资者。

站在业主的角度，开发商“盖”房子的钱也是业主买房时都覆盖掉的，业主才是最终的投资者。

一般来说，但凡是在法律有争议的时候，一般都站在强者一边。不管业主高兴不高兴，人防办会和开发商签订一个租赁合同。所以本案所说的无论如何都从2010年算，实际上是开发商和人防之间的合同是从2010年到2030年的。为什么是20年，因为法律上租赁合同的最长期限就是20年。

合同法 第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

开发商解散，把这个权利转让给物业公司，基于这个合同，物业公司也可以像开发商一样对人防进行转租，但是转租的期限不能超过他和人防办之间的合同期限。这个合同到期之后，如果物业公司能够和人防办续签合同，那么物业公司就可以和业主续签合同，如果物业公司不能和人防办续签合同，那么业主作为次承租人，租赁合同也只能到期结束。

物权法又规定，小区停车位优先小区业主使用，因此虽然物业可以经营人防车位，却必须优先出租给本小区业主，然后才能对社会经营开放。同时在有些城市，停车位的管理费确实又收到物价局的限制，只不过，这个限制最近这些年是逐步放开的。

那么既然他的权力都合法，作为业主，我们难道就没有办法了吗？

很简单，成立业委会，重新定义小区的业主公约，更换物业公司。因为更换物业公司，也就等于更换了保安，老物业就无法控制地下车库出入口和小区出入口，无法实现收费。自定义的业主公约只要不违反法律，几乎可以实现业主的一切需求，同时因为这个业主公约的产生是基于双过半——也就是超过半数的业主同意，他也代表了小区全体业主的意志。

我前面说了，在法律上有争议的时候，他总是站在强者一边。所以业主维权的基本宗旨就是永远想办法做强者，不要做弱者。一个物业公司最多不过二三十个保安，他们一天不过一两百工资，小区业主是守土之士，一人一票（脚）就把问题解决了。

如果做不到一人一脚，那就自己踢自己，用脚投票，卖房走人。