图12：房地产开发64项税费的8~16项

第8~16项合计费用为124元每平米。其中第9和15项按照地价与造价分别为2000元每平米2400元没平米计算，第13和14项各计算为2元每平米。

前16项合计费用为156元每平米，注意这个基本都是按照土地计算的，而不是按照楼面计算的，按照楼面大约为其一半，80元每平米。第17~64项后面的文章再计算，今天仍然按照税费占总价20%估算。

前期已经研究过房地产公司碧桂园2019净利润为12.6%，恒大税后净利润为7.0%。下面研究另一个房地产开发商万科的利润：

图13：万科2019年度净利润

万科2019年度利润率为：457亿元/3679亿元=12.4%。因此前三大开发商的净利润率平均约为10.7%，加上中介等其他费用后购房者需要承担11%。

假设房地产公司利息（2两年周期，每年5%）占约10%，利润约占10%。利息利润税费合计41%，地价与造价合计约占59%。

会理县2级住宅用地地价从2010年推算到2020年：1280*1.03^10=1720元每平米。

攀西地区5城市：2级住宅地价排名：

西昌：4275元每平米。

攀枝花：2355元每平米。

会理县：1270元每平米。

德昌县：970元每平米。

会东县：950元每平米。

攀西地区5城市：2级用地范围内房价估算：

西昌：（4275/2 2400）/59%=7690元每平米。（如果用一级地价5370计算为8618元每平米）。

攀枝花：(2355/2 2400)/59%=6063元每平米。

会理县：(1270/2 2400)/59%=5144元每平米。

德昌县与会东县：（960/2 2400）/59%=4881元每平米。

上面的计算结果，攀枝花与某大公司预测（下图）的实时房价5983元每平米十分接近，但是西昌有一定的差异，各县城的预测结果准确吗？这是唐师第一次预测县城房价。

图14：某大公司公布房价

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