在部分地区的房屋征收中，征收部门在制定补偿安置方案时，对房屋以居住房屋和非居住房屋两大用途来进行划分，然后再细化补偿标准。但是，部分被征收人对二者的概念并不清晰，同时又担心自己的房屋性质被认定错误而导致获得的补偿偏低。如果被征收人想要弄清楚自己的房屋性质是否被错误认定，首先需要了解二者的概念。

接下来我们分别看看什么是居住房屋，什么是非居住房屋。

居住房屋

居住房屋又名住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等，不包括住宅楼中作为人防用途的地下室、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的可供居住房屋。一般来说，如果是居住房屋，房屋所有权证的房屋性质（或设计用途）一栏或不动产权证书的用途（或权利性质）一栏会标明“住宅”二字。

非居住房屋

非居住房屋是指除上述居住房屋以外的所有房屋，包括：

(1)工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房；

(2)教育、医疗卫生和科研用房；

(3)文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房；

(4)军事用房；

(5)其他用房。

如果房屋用途中途发生改变，是否还能被认定为非居住房屋，各地一般在地方性法规、地方性政府规章或是征收补偿安置方案中有规定。

例如，《上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》第七条意见中，对于非居住房屋的认定，一般按照以下原则进行：

（一）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（三）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（四）原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。

居住房屋与非居住房屋征收补偿的区分

根据《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，居住房屋和非居住房屋各自的补偿如下：

针对居住房屋的补偿：

补偿方式，一般有货币补偿、房屋产权调换两种方式。

补偿内容，主要包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；其他补助和奖励。

补偿标准，根据各地的经济发展水平不同而有所不同。

针对非居住房屋的补偿：

补偿方式，一般有货币补偿、房屋产权调换两种方式。

补偿内容，主要包括：被征收房屋价值的补偿；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失的补偿；其他补助和奖励。

补偿标准，根据各地的经济发展水平不同而有所不同。

由上述内容可知，居住房屋与非居住房屋的补偿方式基本一致，但在补偿内容方面，由于非居住房屋中可能含有经营性房屋，因此多了设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失的补偿。

实践中，对非居住房屋的补偿往往在地方性法规、地方政府规章中将具体内容加以细化。比如在征收非居住房屋中的部分公有非居住房屋时：

A

上海市规定，征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，当选择货币补偿时，租赁双方租赁关系终止，被征收人和承租人按2∶8的比例获得征收补偿款。

B

武汉市规定，征收公有非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。

C

成都市规定，对直管公有非住宅实施征收，实行货币补偿的，货币补偿费总额由产权人和承租人按5∶5的比例分配。

遇到此类具体补偿问题时，被征收人需要自行查询被征收地的相关法规、规章加以确认，必要时可以咨询专业律师。