而且，一旦启动这种借花献佛式的产业IP拿地的话，就意味着靠政府关系，靠企业集团平台和品牌拿地的逻辑被颠覆，这对产业地产商自身是非常大的挑战，因此其核心的诉求就在于真实落地的产业IP，这恰恰是最最困难的一点。
2.“PE基金自投产业”勾地模式
理论上这种模式跟上面的产业地产商联合产业IP勾地是如出一辙的，不同的无非是主体并非重资产开发商，而是一家专门做产业的私募股权投资基金，专注在硬科技领域做股权投资，并且拥有已投上市公司的控股权，有很高的行业话语权。
它面临的问题是，所投企业拿到钱之后想卖地建总部和研发基地，这是真的自用需求。但是这家投资机构就不开心了，认为我投你是想让你在全世界聘请最好的科学家，去购买最好的专利技术，做产品研发，你买地建厂是不符合我PE的诉求的，就驳回了。
但是它很快发现，所投的七八家硬科技企业都有这个需求，发觉原来这也是个商机。但问题是，这种产业基金的LP投资回报要求是非常高的，一年IRR要求25%-30%，不可能让你去投只有十几个点回报率的产业园。
于是这家基金的想法，就是自己组建GP团队成立园区投资基金，或者直接入股一些专业的小型产业地产商。由于自己旗下就正儿八经的控股了真实的硬科技上市或准上市企业，这在地方政府眼中的吸引力是非常恐怖的，所以它依然能够在一二线城市拿到几百亩一幅的地块，这些地方政府不是靠PPT忽悠就可以的，比企业还要精细。
在这些土地上，这家投资机构跟政府谈判是很硬气的，这不仅是天然的硬科技特色主题园区，是每家政府都希望引入的产业招牌，甚至可以承诺建好就实现30%以上的主力旗舰客户入驻，并且直接把100%整体产值税收任务提前完成，大家不妨细品。
对这些被投企业而言也是有吸引力的，这些企业要上市，总部、研发、工厂都在选址，本来就有真实的需求。但先不说要专门的团队去做，跟政府打交道，耗时耗力这些，你光说这些一次性投的钱，其实也就相当于12-15年的租金。如果让这个基金来做，自用部分定制化的售后包租，可以把一次性的成本分摊到十多年，优化资本结构，集中精力和资本做好自己的主业，未来还可以用合理价格卖还给你；市场化的部分对外招租，有了这个主力店号召力大增，收益也可以再持续分享。
所以对这些企业而言，何乐而不为，甚至提前付一年的租金都是小意思，这样就可以解决园区启动资金、主力客户和自持比例的需求，一举数得。
而从这家投资基金的角度，不仅投了硬科技企业，还给你更多的园区载体以及运营服务的附加增值服务，做所谓的“硬科技企业的生命合伙人”——从资本到技术，从战略到运营的全方位的终身伙伴，生命科学设施的提供者，硬科技企业的资本结构优化者。
且不论这个故事真实落地的可能性有多大，能走多远，光是这个逻辑的提出，就对联东、中南、万洋这种没有自有产业IP的纯粹规模化园区开发企业是一种碾压式的降维打击。跟这帮跨界打劫者的这种“高富帅”顶级玩法相比，一众开发商立马变成只会垒砖头的“矮矬穷”了。
因为本质上是投资机构，与产业投资的联动能否形成，才是这些园区最真实最本源的出发点。在这个本源之上，园区只是投后做服务的一个落地载体，同时也能够作为一种投资的重资产配置，用租金差和资产增值收益的稳定性来对冲一下主营业务的不稳定性。至于最终呈现出的园区运营与经济效应，更多是水到渠成的结果。
从这个意义上，这类园区的成功肯定不是单纯地产层面的成功，也正因为这样的生态闭环，才更容易获得政府的青睐。
3.“假产城”勾地模式
下面要提到的三种模式都是一些传统房企的勾地策略，包括“真产城”“假产城”和“供应商捆绑”三种。前两者就是在主城独立的“真产城”项目（背负产业约束并由真实运营的产业综合体：高端产业落地载体 商住用地平衡），要么就是在区县配合住宅打一些产业概念的“假产城”项目（不背负产业约束，与产业资源方一起配合勾地，吸引力在于减轻区县领导招商引资的压力），最后一种则是前两者的一个变种。
“假产城”算账逻辑有如下几种类型：
第一种类型，“1 1”模式。
就是房企和一个比较有实力和规模的产业资源方勾兑，双方先谈好，签战略合作协议，然后选择选合适的区域拿地，这样的优势在于有优质的产业招牌，可以选一些好的地块，从政府这里充分享受地价优惠，这种让利式的地价优惠就可以为商住用地的开发贡献红利，从而实现比正常做房地产更有优势的超额利润。
这种模式对产业资源方的好处是，政府给自己的东西没有减少，而且还额外多了房企给的东西，不仅帮自己拿地，还不用掏一分钱由房企建设了定制化的厂房载体——这个重资产产业资源方大多数时候是愿意按照“成本价 资金利息”进行回购的。
一般来讲，产业资源方按照协议在3-5年后回购的时候，载体资产的估值已经升了不少，相当于产业资源方前面赚了现金流（省了前期投入），后面又赚了资产增值的差价，是一个比较有吸引力的合作模式。
我们假设房企的城市地产利润率为10%（4亿元），其中正常利润的8%（3.2亿元）是交给集团总部的，剩下2%的超额利润用来进行产业补贴，这个模式的核心公式就是：
城市地产的超额利润（2%）≧产业地价（工业用地） 产业对价（载体成本 现金补贴）
所谓的现金补贴是指，一部分比较强势的产业资源方不但要房企协助拿地，建设厂房，可能还要再给真金白银，比如1000万元。这种情况下房企就需要算账了：
假设中的超额利润是8000万元，拿地花1000万元，重资产厂房建设需要2000万元，还剩下5000万元。这样一来，即便给产业资源方补贴1000万元，房企还净赚4000万元，只要自己算得过账就能做，最差打平都没问题。
也就是：
商住用地产生的超额利润-产业用地土地成本-资源方诉求-强制性投入（如政府要求的市政、公共配套、展馆等） > 0
第二种类型，“1 X”模式。
因为前面“1 1”模式里面那个产业资源方体量是足够大，足够吸引政府给房企另外一个“1”——商住地块。
但如果产业资源方单体不够强大的话，就需要一个组团了，所以“X”指的就是就一个产业组团，同类聚集和产业链上下游聚集——比如当地一个做传感器的，产业概念不错，但就是规模太小了，不过不要紧，如果它正好是本地传感器联盟的盟员，上下游还有十几家企业，那大家开个会，组在一起整体规模和产值就大了，做一个几十万方的智能制造产业园，这样就足够打动政府。
但是这个模式的潜在问题在于，这其实更多是一个本地存量产业的一个整合，而不是一个异地增量产业的导入，从政府角度来看不算自己的贡献和功绩；另外还有可能，尽管和X的产业组团谈拢了，但政府觉得这个X产业不行，不是战略新兴产业，未来几年可能下行有风险，再有点污染环保不过关，政府不认，也很难实现。
这时，如果能成立一个智能制造产业扶持基金，做一个产业公共服务平台，解决这个产业共性的难题，推动这个区域智能制造产业的转型升级，就是做好做大本地企业了，所以有些房企已经开始尝试着做这种产业投资基金了，但本质上不是真心做这个产业，仍然是出于勾地的目的而为之。
上面的两种类型，无论是“1 1”还是“1 X”都是典型的假产城，也就是不会影响地产正常的利润获取，产业部分如果能赚钱最好，底线就是作为拿地工具和成本部门的。
如上图所示，这种“假产城”在操盘时主要有“绿、黄、红”三类关注重点：
绿色部分：住宅，利润有保障，主要关注实现难度，包括成本、三费、售价、去化，其中车位货值不能超过商住净利润的50%；
黄色部分：商业、公寓、可售产业、主动自持部分项的收支。关注销售、运营及合作模式，如何实现利润；
红色部分：产业地价、产业对价、被动自持、政府要求等确定支出项。关注“包不包得住”，包括建造成本、装修成本等。
其中的超额利润来源主要是商业住宅，因此操盘手会非常注重研判主要产品类别：
利润型产品：去化是否有保障（售价、市场）（如别墅、底商）；
货值型产品 ：是否能贡献超额利润（如高层）；
配套、移交部分土地成本、建造成本分摊到可售、自持部分，降低税费等。
4.“真产城”勾地模式
所谓的“真产城”，就是要真实背负产业空间，去做产业空间的运营，要把净利润都投入进去。前面提到，假产城是利润率10%，净赚8%要保证，把另外的超额利润部分2%拿出来补贴产业成本，但真产城的公式则是：
地产净利润（10%）≧产业地价（工业用地） 产业对价（载体成本 现金补贴） 自己的产业空间成本（地价 载体建造成本）
这个公式结果就是，可能最后载体都建完之后，房企的净利润是零，但是赢得了自己的产业空间，那就要求房企有真实的产业空间招商运营能力（房企倾向于把运营交给外部产业地产商或者轻资产机构），这里面还要看政府对房企有没有产业空间的自持要求，是全部允许卖，还是租售各50%，还是全部自持。
理论上，如果全部允许卖，还能卖得出价，且全部能够去化完毕，那这个项目房企依然还是有利润的，也就是产业空间的租售利润 运营增值服务的利润。另外如果还有产业投资的话，还可以有更多的投资收益补充进来。
这样一来，公式就变成：
地产净利润 运营收益（租售利润 服务利润 投资收益）≧产业地价（工业用地） 产业对价（载体成本 现金补贴） 自己的产业空间成本（地价 载体建造成本）
但是如果这个左边总的利润还是包不住右边的成本，那就必须把产业空间资产估值的概念算进来，加入时间轴的概念。也就是如果周边的环境起来了，产业、商业、居住都繁荣起来了，这个资产的估值一定也有上升，对未来的融资现金流有更好的撬动作用，包括可以做资产证券化等，那就可以把3~5年之后的估值折现到当下来算，这最后一步能够打平，否则就真的不能做了。
这个公式就是：
地产净利润 运营收益（租售利润 服务利润 投资收益） 估值折现≧产业地价（工业用地） 产业对价（载体成本 现金补贴） 自己的产业空间成本（地价 载体建造成本）
真产城的最好情况：
地产净利润能覆盖产业投入及合作方诉求，无现金收益，获得固定资产，通过固定资产运营实现稳定现金流，进而实现资产证券化
真产城的底线情况是：
商住净利润无法覆盖产业所有投入，则底线要求商住净利润 （运营收益 运营资产估值-产业投入）-合作方诉求＞0。
这一整套的算账的逻辑，从表面上来看，这个逻辑还是说得通的。
