市场交易活动中存在各种各样的预约合同，如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、谅解备忘录、缔约纪要、临时协议等。对于此类预约，司法实践中应当正确区分其与本约合同的关系，厘清预约合同自身的法律效力及违约责任。

预约是相对于本约而言的一种特殊合同，预约是指当事人约定将来签订合同的合同，预约签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。

预约合同是单独发生法律效力的独立合同，违反预约合同，当事人应当承担的是违约责任，而非缔约过失责任。预约合同是双方当事人在协商洽谈期间对未来事项的预先规划与约定，签订于本约成立之前。

预约合同与本约合同之间既相互独立，又相互关联，签订预约合同的目的在于订立本约合同，预约合同的标的应是在一定期限内签订本约合同，履行预约合同的结果即为订立本约合同。

司法实践中判断当事人之间系预约合同关系还是本约合同关系，不能仅根据协议名称或者单凭一份协议予以简单认定，而应当综合审查协议的内容以及当事人后续为签订新合同进行的磋商乃至履行行为等客观事实，从中分析与探寻当事人是否有在将来另行签订新合同的意思表示，并据此对双方当事人之间的法律关系作出准确的界定。

【案情简介】

山东省淄博市中级人民法院(2021)鲁03民终623号民事判决书

（一）2019年5月9日，甲（原告）向乙（被告）支付231136元（含储藏室定金1万元）；

（二）2019年6月2日，甲分两笔向乙支付53万元，其中第一笔转款49万元，第二笔转款4万元，上述款项共计781136元。

（三）2020年7月3日，甲、乙签订购房认购书，同时约定，(1)经双方约定，客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同；(2)签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留；(3)签订购房合同时，全款客户应支付全部房款。购房认购书签订当日，原告向被告支付定金2万元；

上述款项共计781136元，其中包含定金3万元。

诉讼请求：甲起诉要求乙返还购房款781136元并赔偿利息损失13669元［781136元×1.75%（一年存款利息）］。

【案件焦点】

涉案购房认购书的合同性质认定。

【案件分析】

（一）甲、乙双方签订的购房认购书、合同签约单及储藏室定金协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。

（二）将认购书认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收受购房款。根据分析可知，该认购书尚不具备商品房买卖合同的基本特征。

（三）结合购房认购书中关于“客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。

（四）甲对于乙违约的事实不能承担举证责任，乙占有甲除了定金之外的购房款也无法律和合同依据，因此定金不退还，其他款项应当予以返还。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《民法典》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

《民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

来源：中国法院2023年度案例

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