建发国际之所以取得堪称卓越的业绩，首要条件是有钱。

家有大爸好吃饭。建发的钱主要来自母公司。谁让人家有个好爹呢？

2021年末，建发股份总资产达到6024.59亿元。

2020年建发股份担保总额达795.69亿元，2021年则更为1393.75亿元。

建发国际不仅有个好爸爸，家里还是做供应链运营的，黑色金属、有色金属、矿农能化产品、纸浆、金融、科技等多种多样。

尽管供应链运营毛利率不到房地产的一成，但归母净利润规模却与其相差无几。

并且，建发股份的供应链运营业务收入约为房地产的6倍。

此外，建发国际还收到了建发房产的重磅资金支持。

2021年中，建发国际进行了0成本的配股融资。

到了12月，建发国际又找到建发房产进行可续期借款，获95亿元永续债贷款金额。

这融资成本真当得了一个高额低息。

2021年底，建发国际的永续债增长到了145亿。

尽管“三道红线”出台时，建发国际的底色是两道红线。

可母公司一顿猛操作后，建发国际已经成功变色。

建发国际有息负债总额，2020年555.4亿元，2021年增到858.6亿元，增幅为54.6%。

而“三道红线”的书面规则规定，即便绿档房企，有息负债规模年增速最高不超15%。

“三道红线”规则在建发面前似乎失效了。建发凭什么超脱行业规定之外？

除直接的资金支持外，建发国际还接受了大*的输血。

去年3月29日，建发国际收购建发物业35%股份，建发物业成了建发国际的附属公司。

不仅如此，建发系统外的福建兆丰也并入建发国际的财务报表。

2021年，建发国际分占联营公司业绩增长至4.3亿元。

到年末时，建发国际还取得了合诚工程的控股权，持股达到24.51%。

不难看出，建发可谓是在举集团之力支持建发国际。

有钱才能拿地。雄厚资金垫底下，建发开始了扩张。

数据显示，2019年，建发股份新增土地就达42宗。

2021年2月，建发在上海高溢价拿地，被政府约谈警示。

2021年全年，建发股份拿地金额位居行业第十，拿下114宗土地，新增项目足足达到90个。

地产下行的年代，建发逆势扩张，可隐忧不断凸显。

第一，拿地成本过大。

建发股份财报显示，2021年拿地金额合计约1576亿元，近乎大有追赶销售额之势。

第二，负债率高居不下，并不断增高。

2019年，建发股份负债总额升至2292.94亿元。新京报报道，截至2020年6月30日，建发股份的资产负债率为81.45%。

第三，毛利率持续下降。

2019年，建发股份房地产毛利率同比减少6.68个百分点，为28.69%。到了2021年，这一数据仅为16.79%。

地产业界心照不宣，建发迅速扩张规模，拿地成本较高，毛利率或仍将下降。

第四，建筑品质下降，多地维权现象多发。

高溢价，高负债，必然带来高周转，房屋品质成为了建发的最大隐忧。

深圳电视台、凤凰网房产等媒体报道，深圳建发玺园、长沙建发央著、合肥建发雍龙府等项目均被业主维权。

对此，历任建发房产建材部副经理、房产二部经理的建发房产董事长庄跃凯先生怎么看？

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