上海市区的老破小小区很多，跨内环8个市区，中环以内，除去浦东后来开发之新区，内中环之间老破小稍微少一些外，其他7个区域中环以内老破小社区都很多。即使是新开发的浦东，内环里面的老破小区也非常之多。经历本轮疫情以后，人们发现换内环8个区域，疫情报告次数前十名小区，除去部分是动迁小区外，基本上清一色是老破小小区，于是有人喊出来了，老破小住宅小区不能购买的观点，那么，事实果真如此吗？下面我们简单分析。

上海市区的老破小社区，其实没有固定的概念。大家普遍认为是2000年以前竣工的以小面积为主一些老房子。大致包括：老旧公房，老大楼，小面积新式里弄，旧式里弄，私房，石库门建筑以及一些老式公寓等。这些房子中，一般新式里弄、旧式里弄、小面积老式公寓和石库门建筑一般是建国前竣工；私房各个年代都有；公房老破小一般是建国后建设的3-7层之多层建筑，却是老破小建筑的主力军；还有就是90年代以前建设的小面积大楼房子，也是老破小的主力房源供应者。

新式里弄、旧式里弄和老式公寓、老式花园洋房及其石库门房子，主要集中在市中心区。如果已经有了独立产权，那价格都是相当之贵的，若是有个独用天井，价格立即上去不少；如果独栋，且有独立的院子，价格可能翻几番。特别是一些老公寓，一旦有了产权证书，价格都是节节攀升，想买到都不易。已经不是值不值得买的问题，是你怎么能买到的问题，有独立产权的新式里弄、老公寓、老式花园洋房等，一直都是稀缺货，能买到就是本事。这些放鸽子多在徐汇中心，长宁中心，黄浦区中心、虹口中心以及老静安中心地区。

至于私房，多数是没有独立产权的。这种房子多是使用权的，除非是有学区概念，或者有动迁可能，这样的使用权房子尽量不要去碰。除去浦东不多外，其他跨内环7区类似房子都不少。

50-90年代的公房，是上海特殊年代的产物。跨内环8区，各个区域都有很多类似的房子。这些房子，占据上海市区在售房子的绝大多数房源。普陀的宜川、甘泉、曹杨、长风地区；长宁的天山、新华路、镇宁路等；徐汇区东安新村、日晖新村、龙山新村等；黄浦区的瞿溪路两侧，蒙西小区等；静安的姚西、句容、彭浦新村等；浦东新区的潍坊、梅园、蓝村、乳山、崂山等；虹口凉城、曲阳、玉田、大连等新村；杨浦区的控江、鞍山、凤城等新村。这些小区的新村房子，多是由50-90年代之老公房构成，70年代以前，很破，楼道也很差，80年代以后相对好得多。不过，这些小学特点：地段好，交通便利，生活设施齐全，大多有不错的学区。这些小区的缺点：大多是没有电梯，物业管理差，卫生状况堪忧，居住人员复杂，故此，这次疫情中各种问题都体现了出来。

如今，公房的问题已经提上日程。6月解封以来，美丽家园活动，加装电梯活动，小区道路修整活动，动拆迁活动等一系列改善老旧小区风貌活动都逐步开展开来了。这些都有利于老旧小区的品质升级。小编所在江湾镇某90年代小区，解封以来，美丽家园在进步，加装电梯在进行，道路整平在进行，这些活动开展，小区风貌明显有变。

再有就是那种老大楼，一般是80、90年代竣工的。都是塔楼，什么2梯8户，3梯12户，甚至3梯20户等等。这些老大楼，优点，地段好，单价不是很贵，交通便利，有电梯；缺点：得房率低，停车困难，同楼层户数太多，电梯紧张。如果已经美丽家园过，还好，如果没有则要另当别论了。

鉴于上述，老破小房子，个人认为，对于新式里弄、老式公寓、石库门和老式花园洋房等，但凡有独立产权、独立院子者，只要价格合适都可以毫不犹豫拿下；对于使用权的各种老破小都甚至考虑，除非学区和动迁可能，暂时不宜着手；对于80年代以后的公房，价格合适可以直接入手，无论是自住，还是小规模投资，都可以考虑，70年代以前的公房，尽量慎重考虑；对于老大楼房，除非老人腿脚不便

或者学区，一般不要碰。