中新经纬10月15日电 (薛宇飞)如果不是因为新交付的房子出现质量问题，中海首钢·长安云锦项目(下称长安云锦)的业主也不会知道，他们的毛坯房本该以全装修形式交付。在该项目的土地出让公告中，政府部门明确要求该地块的住宅产品实施全装修，但从销售到交付，开发商对此却只字未提。
事后，项目操盘方中海地产承认全装修改为毛坯未事先征得业主同意，工作程序上存在不足，并提出以300元/平方米的价格进行赔偿，但被业主以标准过低而拒绝。
近两年来，围绕建筑质量、室内装修、产品减配等问题，限竞房项目业主与开发商频频发生纠纷，“交付即维权”，似乎成为了北京限竞房市场的一个魔咒。这背后，暴露的不仅仅是一家开发商的问题，而是限竞房产品整体的短板。
因房屋质量纠纷发现的秘密
1200多户家庭抢购440套房源、开盘当天去化接近九成，这两组数据不管是放在哪座城市的任何一个楼盘，都可以说是非常优异的。
2019年5月25日，长安云锦一期开盘，尽管顶着政府最高限价销售，但仍不碍其取得去化近九成、当天热销18.5亿元的亮眼成绩。该项目也成为当年北京的“网红”楼盘之一。
长安云锦的开发商是北京金安兴业房地产开发有限公司，工商信息显示，该公司分别由中海地产、首钢集团持股80%、20%。2018年10月，中海、首钢联合体以底价48.34亿元拿下北京石景山区包括上述地块在内的居住用地。其中，1612-806、813地块为“限竞房”用地，以“控地价、限房价、竞自持”的方式出让，地块中商品住房销售均价不超过58802元/平方米，且最高销售单价不得超过61742元/平方米。806、813地块就分别为后来的长安云锦项目二期、一期。
长安云锦一期管线铺排混乱。图片来源：受访者供图
抢到房的人是幸运的，并期待着项目交付。2021年初，长安云锦一期交付，但业主们随即发现房屋存在一些质量问题。业主高博(化名)对中新经纬表示，不少业主家中电线管内存在积水，里面的电线都是湿的；管、线铺设也存在问题，有的管线甚至被埋在了邻居家；几场雨过后，顶层出现了渗水现象。
高博称，发现这些问题后，他们要求开发商进行维修，但有不少问题迟迟没能得到解决，为此，业主们开始寻找更多证据维护权益。但不经意间，业主们发现了一个更大的秘密：长安云锦一期应该是全装修交付，而不是现在的毛坯房。
长安云锦一期所在地块土地出让公告。图片来源：受访者供图
今年3-4月份，业主们查阅原北京市国土委于2018年9月发布的上述地块出让公告发现，公告要求，该项目应采用装配式建筑，而根据相关标准，装配式建筑则应采用全装修。公告还明确要求：按照本市有关规定，应实施全装修的项目，商品住房销售限价中含全装修费用。
中新经纬注意到，自2017年开始，北京大规模出让了“限竞房”住宅用地，并成为之后两年市场供应的主流，一般而言，政府部门都会要在土地出让公告中明确要求开发商对项目进行全装修。
对于全装修一事，业主更是被蒙在鼓里。高博说：“从该楼盘前期销售开始，开发商对外宣传的就是毛坯交付，购房合同中也约定的是毛坯，直到查到土地出让公告，业主们才知道的。”
开发商承认工作程序上存不足
全装修住宅为什么变成了毛坯房？开发商为什么对全装修只字不提？长安云锦一期又是如何通过相关部门验收的？带着这些疑问，业主们与开发商进行多次交涉。
高博表示，最开始，开发商那边并不承认全装修一事，让业主以购房合同签署的是毛坯房为准。之后，他们转而向政府热线和相关部门进行投诉，今年6月，北京市住建委的工作人员向一位业主反馈称，长安云锦一期为全装修交付项目。
高博称，后来，或许是受业主投诉量增多的影响，开发商开始主动与业主进行协商，对业主进行赔偿。开发商称，经过公司的专家评审，决定以套内面积300元/平方米的价格赔偿业主。
但业主们对此并不满意。300元/平方米是一个什么概念？高博称，他购置的是88平方米的房子，按照套内约72平方米的面积计算，他能拿到约21600元的赔偿。他说：“我的房子已经请外面的装修公司装好了，硬装花了接近30万元，而开发商只赔付2万多元，实在是少得可怜，全北京都没有这个价。”
针对全装修改毛坯一事，10月14日，中海地产相关人士对中新经纬记者表示，公司之所以将全装修改为毛坯，是考虑到全装修标准较低，不能满足业主的居住需要，即使全装修交付，部分业主也会自行拆除、重新装修。他也承认，全装修改为毛坯并未事先征得业主同意，工作程序上存在不足。
该人士还解释称，全装修不等于精装修，不能与市场上其他住宅产品进行简单对比。同时，中海地产拥有较强集中采购能力，可以将各类建材的集采价格做到行业较低水平，300元/平方米的标准就是以集采价格为依据进行赔付的，公司只能以这一价格赔偿。
中新经纬注意到，今年10月3日，有网友在北京市住建委网站咨询商品房全装修交付的规范依据，市住建委于10月9日回复称，“目前没有规范依据，根据合同约定交房。”
一位房地产业内人士对中新经纬表示，北京的限竞房项目一般不会对外宣传装修价格，他估计，大部分楼盘的装修成本在600-800元/平方米之间。他还称，中海地产的产品在北京的口碑是不错的，但长安云锦一期直接从全装修改为毛坯，还是比较大胆。
限竞房的“得”与“失”
长安云锦一期地下车库漏水视频截图。图片来源：受访者供图
在业主与中海地产方面就赔偿问题进行协商的同时，他们还发现长安云锦一期存在的其他问题。在雨水的冲刷下，除了顶层，该小区地下车库也出现漏水情况，受访业主称，“就是外面下大雨，地库也下大雨，漏得很严重。”业主提供的视频显示，长安云锦一期崭新的地下车库内，雨水正刷刷地往下流，地面也有一些积水。
长安云锦反映出来的装修与房屋质量问题，是近几年北京限竞房产品投诉最集中的两个方面，除此之外，虚假宣传、产品减配、违规赠送、延迟交付等情况也屡见不鲜。
多位购房人曾向中新经纬反映，北京的招商·臻珑府项目起初以招商蛇口“臻系”房源向外推介销售，但购买后却发现，早期的宣传并未落到实处，正在施工的项目更像是档次低一级的“雍系”产品，该项目因虚假宣传被住建部门暂停了网签。
由中粮、天恒、旭辉、恒基联合开发的祥云赋，在交房前被业主发现小区建筑外立面凹凸不平，大面积鼓包等严重工程质量问题。金地悦风华业主反映，该项目空调架破坏了防水层，导致建筑外立面起泡不平，屋内施工与承诺户型不符等多处质量问题。
2017年至今，北京供应的限竞房地块超过百余块，合计入市高达10万套住宅，由于这些项目都被限制了最高售价，加上批量供应，让北京的房地产市场在过去几年保持了平稳运行。同时，“90平方米以下住房面积所占比重需达到70%”的限制，让小户型产品供给增加，对刚需人群更为有利。
但另一方面，限价和以小户型为主的开发限制，以及大量供给导致的激烈竞争，使得开发商难以获得较高利润，甚至不少项目在拿地之初就注定亏损。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析称，多数限竞房项目都是亏损的，“前期供应的70-80个项目中，盈利的只是极少数，后面市场好了一点，盈利的项目有所增加。现在清盘的项目有60-70个，盈利的可能只有20来个。”
他认为，盈利变差使得开发商有意降低了交付标准，进而导致产品达不到业主的心理预期，“比如，有的项目对外宣传的是公司的‘府’系产品，但实际交付却低一个档次，业主自然不满意”。质量问题频发，则还与装配式建筑等大量新技术的规模应用导致工人操作不熟练，进而影响了施工质量有关。
张大伟称，今明两年依旧是限竞房交付的“大年”，业主与开发商的摩擦可能还会不断上演，但整体不会出现过于严重的质量问题。(中新经纬APP)
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