根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同的标的物是租赁物的使用、收益权，而非租赁物的处分权。只要出租人合法享有租赁物的使用、收益权，即其可以依法处分其权能，因处分权能而产生的合同，应当认可该合同的效力。

在河南省郑州市金水区人民法院作出的（2011）金民二初字第3113号《民事判决书》中，法院认为在房屋未获得产权证的情况下，出租人已经取得了房屋的使用权，其对房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳房屋租金的义务，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据的，应当予以支持。

根据《民法典》以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，下列房屋租赁合同无效：

1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（注意：但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。）

2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（注意：但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。）

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。（注意：但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。）

4、租赁期限超过二十年的部分，超过部分无效。

5、对于承租人未经出租人同意，擅自将房屋出租给次承租人的，出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内提出异议的，转租合同无效。

6、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给次承租人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。另有约定的则除外。

另外，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。

在实践中，被认为是违法建筑的情况种类繁多，总体而言，违法建筑可以分为以下几类：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

3、擅自改变了使用性质建成的建筑；

4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑；

5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而简称的建筑；

6、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。

综上所述，对于上述违法建筑，只要一方能够在一审庭审辩论终结前补足相关手续的，仍然应当认定租赁合同的效力。因此，仅以房屋未获得产权证为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

本期问题：购买了拆迁安置房，但房东尚未办理权属登记，如何保障将来房屋能够顺利过户到购房人名下？

律师建议

对于一方购买尚未办理权属登记证明的拆迁安置房，因无法办理反抵押手续，购房人在向售房人支付了购房款后，无法保证其将来就一定能够顺利办理房屋过户手续。为此，本律师建议双方可以通过签订房屋租赁合同的方式将该房屋的使用、收益权暂时收入己方，使得占有合法化，同时形成占有、居住、使用、收益的事实，即采取补充签订房屋租赁合同的方式对房屋买卖合同的履行进行担保。具体理由如下：

1、租赁期限不得超过二十年，因此，买卖双方可以对房屋租赁合同约定最长二十年的租赁期限。因买卖不破租赁原理，即便卖方将来违背诚信，要将房屋出售，也受到该二十年租期的限制；

2、出租人在出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。

3、租赁期限届满的，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

4、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，购房者对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要其同时符合下列情形的，其权利就能够排除法院强制执行：首先，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；再次，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此，通过与售房者额外签订一份长期的房屋租赁合同，对于保障其将来能够顺利办理房屋过户登记可以起到一定的作用。