一般来说，从我们多年跟盘的经验来看，同一个项目中，有住宅和公寓两种以上产品类型的，住宅都会放在开盘时间来先卖，公寓往往是在最后住宅售罄或者跟着最后几期组团来售卖。

动机上，不排除有价格上的考量因素：公寓比住宅便宜，能够在价格上和住宅形成一定的落差和梯度，扬长避短，避开和住宅的需求冲突（公寓卖得相对便宜，也会间接让住宅显得价格贵），往往也能让公寓等商办产品更畅销。

但是，如果要从公寓产品和住宅产品的根本价值层面来对比，我们认为，关键还是在于人们对产品的预期不同，也就是对于公寓和住宅的定位不同，表现出来的就是市场差价。

住宅，作为我国房地产市场的主流产品，兼具了居住使用属性（70年）和资产保值、增值属性，很多人买房都会两者兼顾，受众面比较广，而且居住属性的权重考量比较高，买房人心理预期都是：房子买来自住，房价涨了算锦上添花意外之财，房价跌了我还能自住享受，也不算亏。

但是，对于公寓等商办产品而言，其土地使用年限多为40年，商业投资属性比较强，有的公寓虽然能居住，但其商业产权的定位就决定了人们以及市场对它的预期，公寓或者办公写字楼就是用于对外出租、获取租金或者等到未来增值转售获取增值的。

居住功能，对于公寓而言，只是作为一个附加选项考虑的，所以，公寓的物业、水电等持有成本，一般就是和其商业性质的回报率相匹配，而不是参照住宅的标准。

之所以会产生公寓和住宅的价差，有的公寓甚至比住宅便宜一半的价格，主要还是由于我们的租金回报率、实体商业回报率相对偏低导致的，租金水平上不去，那么投资公寓、商办类产品就没那么大的获益，买房人投资的力度、动机和期待，也就没那么高。

对公寓、商办类产品的期待值低，那就没必要花大价钱买。

如果公寓和住宅的价位持平，与其花这么大价钱和成本，还不如再买一套住宅，由于住宅的市场受众更大更广，盘面更大，所以住宅的增值幅度往往可能还要优于公寓、商办，回报率会更高，所以，才导致了住宅比公寓好卖的市场倒挂。

如果按照回报率和投资角度而言，公寓、商办等产品，才是正统的房地产投资赛道，国外的公寓、商办，价格涨再高都有回报，因为租金水平高，而住宅则更侧重于居住赛道，价格想涨也涨不上去。

所以，如果从未来长远发展和zc引导的角度来讲，住宅市场大概率会回归到居住功能为主流，热度也可能会随着人口增速放缓、需求递减而逐渐有所平缓，但公寓、商办产品，很可能会承接这部分外溢的投资需求，替代住宅市场，成为房地产行业真正值得关注的全新赛道。