5获知各种不利因素

我们先说项目内，主要是公租房、安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池等这些不利因素。

其中公租房是政府之前要求配建的社会保障性住房（通常是10%比例），几乎上所有在售小区都有，但很多项目在沙盘上不做标注，避而不提，此时我们可以通过规划公示图来看到公租房的具体为止。

目前必须配建公租房这个规定已经被废除了。

该公示时间最早是2012年8月10日，是在公园道三期销售之前，开发商肯定是知道这个规划的，如果事先有业主发现并重视了这个图，也许问题就可以提早避免！

虽然当时规划的市政设施用地并未明确是变电站，但现实中蓝色标注的市政设施无非就是变电站、消防站、垃圾站等，理应把这个带有不确定性的不利因素公示的。

如果公园道能把这个区域控规图在销售过程中公示在售楼部并告知，我想，业主也不至于现在这么愤怒！而对于公园道售楼过程中的不透明行为，去年的公园道二期4号楼公租房未公示后来业主才知道也是维权，这两件事发生在一个项目上，也许并不仅仅是偶然！

我们放大可以看到西北角的楼栋标注为公租房，对于部分开几栋楼做几栋楼模型，可以隐瞒公租房的开发商来说，在这个问题上规划图可以说就是照妖镜，一照一个准。

除了公租房，部分小区还有安置房混入商品房的例子。

在购房看规划图的时候一定要细心区分，避免安置房商品房混合的小区，更要避免买到披上团购内购房名义的安置房。

开闭所是小区比较常见的电力设施，开闭所对于人体的危害虽然至今还没有特别权威的结论，但对于我们来说，尽可能避开是绝对不会错的。

图片左边的规划公示上可以明显看到一栋独立1F建筑标注为开闭所，但很多项目都是建在住宅建筑或者底商里而非独立，在公示图上很可能看不到，不过我们可以通过图片右边的经济指标里的数据，看到是否有开闭所，开闭所的面积，发现开闭所后及时找开发商确认具体位置在哪里。

我们再说项目外。国内有追求的开发商几乎都会公示自己项目外部的不利因素，而郑州本地的大大小小开发商敢于公开自己周围不利因素的开发商少之又少，像是大型的热电厂、污水处理厂、铁路之类的就不说了，瞒是瞒不住的，主要隐瞒的是垃圾处理站、运转站、污水提泵站、变电站和加油加气站等。

下面这张图是绿都澜湾一期，角落的这块空地上边写有排水用地，看到这里，我们基本可以判断这个地块是污水处理或提泵站的预留地了。

再往下这张是永威城一期的规划公示图，西北角的位置赫然杵着一个垃圾运转站。

与永威城类似的还有前段时间闹得沸沸扬扬的恒大绿洲，也是存在垃圾处理站的问题。

扩展阅读：

恒大绿洲垃圾转运站事件的警示：请忽略沙盘，关注规划公示图！

相比前边这两个问题，变电站加油站之类不利因素很难在项目规划公示图上显示出来，这时就用到了我们文章开头讲的的控规，区域控规可以详细体现出来一个区域的所有地块的用地性质。

通过图例我们可以看到蓝色区域为供电用地、公交用地、加油加气站用地，和之前讲过的开闭所一样，在不确定靠近到底有多大危害的时候，远离总是最好的办法。

另外要说的一点是虽然大部分片区都可以通过村名查询到控规，但还存在个别特殊情况，比如西站路老宇通厂区的控规则是以路命名。

对于用村庄名、镇名无法搜索到的控规，可以尝试搜附近道路名称，基本上都可以搜出来。

我们几次去瀚海晴宇探盘，没有人说过有安置房的事，但规划公示却告诉了我们残酷和真相。

6明白采光好不好

日照等时线是根据暖色到冷色，时间越久的区域线的颜色越冷，所以即便规划公示图上的日照网格看不清楚，我们依然可以通过颜色来辨别哪一栋楼采光更好。

以康桥朗城为例，显然9号楼周围等照线，颜色更偏冷，这栋楼即便是买较低的楼层，也可以放心采光问题。

像是12号楼东单元相对来说采光就会差一些，在购房的时候尽量最后选择这类房源。

对于前排楼栋日照等时线颜色偏红黄的问题，有两种可能，一种是项目的前边还有其他项目高层阻挡，二是因测试高度比较低，商铺距离较近遮挡了测试点阳光，这两种要区别对待。

对于商铺遮挡的只要选择2楼以上采光都会比较优秀，如果是前面还有其他项目遮挡，反而不如选择后边或中间采光更好的楼栋。

写在最后

在查询规划公示时，比较麻烦的是规划局网站的项目公示名称有相当大的一部分是与开发商对外宣传的名称不一致的，对于喜欢简单省事的朋友，米宅已经帮大家收集了绝大部分楼盘的规划公示图，只需要到米宅找到对应的项目名，就可以看到规划公示图，对于喜欢自己动手寻找原版的，拿几组案例来跟各位说说如何找寻名称不同的项目规划公示。

案名不同公示主要是分以下几种情况：

1、少字型

比如： 建业花园里公示名为建业花园

2、多字型

比如：东润泰和公示名为东润泰和苑

3、改字型

比如： 正商金域世家公示名为正商金域人家

4、加减改词型

比如：天宏咖汇公示名为天宏大厦

郑州万达中心 公示名为郑州金水万达中心

和昌湾景国际二期公示名为和昌澜景

璞丽中心公示名为瀚海璞丽

5、城改型

比如：普罗旺世公示名为西史赵城中村改造

6、延续前期型

比如：国泰一品庄园公示名为罗马假日二期

利达国宾中心公示名为一处庭院二期

7、风马牛不相及型

比如：海亮时代One公示名为邻客商业中心

千鹿山公示名为迎宾墅苑

由于规划局网站的搜索系统是没有模糊匹配功能的，所以出现案名公示名不同的时候只有第二种类型直接搜索到。

而第一种、第三种和第四种，我们只需要尝试输入名称的一部分，比如郑州万达中心，我们搜索万达中心；又比如瀚海璞丽，我们只搜索璞丽。基本都可以找到。

对于第五种，我们在百度高德地图谷歌地图上找到对应位置的村庄名直接搜索村庄名即可。

对于第六种，尝试搜索一下项目附近的其他项目名有可能就会收获满满，而第七种类型，去米宅项目资料库里找最为方便，不然的话只能去项目的工地去看实体公示牌上边的印刷的名称了。

（来源：“郑州楼市”公众号）

本文来源：中国地产