专业知识1：《继承法》遗产继承顺序

经纪人小王遇到一个案例：徐老太于今年二月挂牌出售其名下一套住宅。经小王了解到，此套房产为徐老先生与徐老太共有，徐老先生于去年离世，未留遗嘱。

徐老太欲出售房产为其幼子徐三（化名）购入一套婚房。徐老太除幼子外还有长子徐大（化名），已婚，次子徐二（化名），已婚。

小王提醒徐老太，因徐老先生已经离世，未留遗嘱。所以需要徐老太三子都同意并办理新的房产证，房产才能出售。但徐老太认为该套房屋目前为其独有产权，无需行使其三子的法定继承权。

分析：本案中徐老先生未留遗嘱，房产要如何分配？

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。也就是说，遗赠扶养协议优先于遗嘱继承、遗赠，遗嘱继承、遗赠优先于法定继承。

本案中徐老先生未留遗嘱，所以适用法定继承。

法定继承

依据《继承法》，法定继承顺序如下：

第一顺序：配偶、子女、父母；丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

总结

本案中徐老先生因无遗嘱，需要按照法定继承分配该套房产，徐老先生所占份额（50%）由第一顺位继承人平均分配。

继承份额：徐老太继承62.5%，长子继承12.5%，次子继承12.5%，幼子继承12.5%。

所以徐老太必须通过三子同意后才能出售此房产

专业知识2：房屋贷款中的等额本息与等额本金

经纪人小王现有一位客户小张，准备购买一套二手房，贷款100万元，贷款年限20年，面对银行提供的两种贷款还款方式：等额本息和等额本金。面对两种不同的还款方式，小张心中存在着各种疑虑，到底哪种还款方式更划算呢？接下来，让小编来带着大家计算一下。

按照本月银行LPR5年期以上贷款利率4.75%计算。

等额本息：每月还款额6462.24元，到期时共归还利息550936.71元，归还的本息总额为1550936.71元。

等额本金：第一个月还款额8120，之后每个月还款额都递减约16.5元，到最后一个月还款额为4183.16元，到期时共归还利息476979.17元，归还的本息总额为1476979.17元

经过这一比较，就出现了明显的差异：同样的贷款金额、期限和利率，等额本金的还款总额竟然比等额本息的低了7万3千多元，似乎更加划算，可是再看看等额本金的月还款额，第一年每个月都高达8000多元，第二年也是7900元左右，与等额本息6450多元相比，较大的还款资金压力必然将影响自己的生活质量，小张再次疑惑了，到底哪个更值得选择

首先我们了解一下两种不同方式还贷的计算公式

等额本息还款法

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1 月利率)贷款月数 ] / [(1 月利率)还款月数 - 1]

每月利息 =剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1 月利率）贷款月数/【（1 月利率）还款月数 - 1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1 月利率）贷款月数/【（1 月利率）还款月数 - 1】

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本金还款法

每月还本付息金额=(本金/还款月数) (本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率

还款总利息=（还款月数 1）*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数 1)*贷款额*月利率/2 贷款额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

由此我们可以看出：等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

两种不同贷款适用的人群

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

其实并没有最划算的还款方式，只有最适合客户还款方式。客户选择哪种还款方式，可以根据客户自己对未来收入变化的预计，对手上现有资金的规划和收益率判断，对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。