很多人想在楼市低迷期买二手房，或者在楼市回暖时候抛售房子，但是买的时候是新房，根本不懂二手的交易流程，一个视频教会你，记得先点赞收藏以备用。

大家好，我是谢晖。楼市进入到了存量房博弈的时代，所以掌握交易流程还是非常重要的，完整的二手房交易一共分为九步。

第一步是看房，一定不要先去线下看房，先选好区域和价格，在线上看好之后再选择去看房，这里有个前提就是选择住宅，因为国内来说，商铺和公寓的升值空间非常小，甚至是亏损倒贴的买卖，70年产权的住宅还有一定的空间。看房的时候注意楼龄、高速公路、变电站、垃圾站、楼间距、高架桥等不利因素，还有所谓的学区是否有贴出公告、学位是否紧张等，甚至这套房是不是凶宅都要搞清楚，因为低价卖的二手房，必然有背后的原因，可能是房东换房，也可能是房东不看好后市才出手，像现在楼市还处于低迷期的时候，就可以往下砍个5-10万，正常挂牌价业主心里都会高出一些的，所以大胆的去砍价，当然有的中介会两边报价，买家报低，卖家报高，最后两者一平衡，达到成交的目的，这也是业内的一种成交，不然，双方很难心里满意。

看好房了也谈好价了，第二步就是双方的互相查册，买家的话主要是看自己的购房资格是否满足，贷款银行方面可以做到几成首付，卖家的话就是这套产权是否有抵押查封，有没有租赁的合约，房产证是否满五唯一，是单独所有还有夫妻共有等等，因为涉及到后续的过户，必须要产权人都同意卖房才行，当然很多人都是委托中介去查册的，但是结果一定要自己亲自确认， 不然后续交易的时候会非常麻烦。

第三步就是签正式的合同，正常的中介公司都会提供标准合同，这时候要注意的是要确认定金的金额及违约的责任，因为楼市上涨的时候，卖家会比较容易违约，如果定金交少了，卖家赔完你的定金再卖给别人还是可以赚一笔钱，这时候卖家就容易反悔，所以楼市上涨期定金可以交多一点，楼市下跌的时候尽量少一些，但是都不要超过总价的20%，如果100万的房子，最多给到20万定金就可以了。

然后合同里面的条款一定要仔细去看，特别是卖家需要你的首付去还贷款的情况，要约定好首付的支付时间、网签、过户节点，契税、所得税如何出等，还有收楼后的家具家电的归属，最好能拍照记录，以免留下后患，如果房东的户口还在房子上的，一定要加上补充条款，如果卖家未在规定时间配合或者自行迁出户口，尾款1万元不予支付，并且有权利要求强行迁出其户口，因为户口涉及到那你自己的落户和未来孩子的上学问题，一定要多留个心眼。

第四步就是网签备案了，等你交完了定金，签完了合同，就要让你经纪人尽快帮你去做网签，因为一房两卖的情况，很多就是卖家玩这手，想反悔的话，没网签之前都还好操作，网签后就相当于告诉全世界这个房子名花有主了，无法进行二次交易，这里面很多小白会全程委托中介去办理，但是自己一定要在房管局的网站查询是否已经网签备案了，通过网签合同号就可以查询，这个动作一定要做，不要完全依赖经纪人，因为经纪人手上的单子很多，有时候一不小心就容易遗忘或者拖着没去网签，增加的是你自己风险，自己要学会掌握主动权。

第五步是房贷的申请，其实这步在网签之前就要先前置做，业内有一句叫贷款先行，就是你买房除了你的购房资格以外，你贷款的情况要先跟银行沟通，一个是你的流水做多少贷款，另一个则是这个房子的评估价能去到多少，这两个因素都会影响你最终贷款的金额，举个例子，你买一套300万的房子，你准备给90万首付，剩下的210万找银行贷款，但是这个房子可能放在银行那只能评估到250万，按七成首付最多给你放175万贷款，那剩下的35万就需要你额外自己掏了。

所以最好的解决方式，就是提前到银行app或者线下去确认这个小区的大概评估价，像中国银行就可以直接在线评估小区的估价，但是仅供参考，最后还是以评估公司的实地勘测后的报告为准，如果卖家的价格比评估价高出不少，你的首付很可能就比较难做到3成了，这也容易造成最后难以交易成功或者需要额外的借贷才能交易。

第六步，贷款批复报告下来后，双方过户，这步特别重要，一个是首付，另一个是贷款，交易过程一定要走资金监管，首付款一定是进入到资金监管账户的，由银行或者地方住建局监管，而在买家跟银行申请贷款后，银行会根据过户、交税的情况，双方授权后再按指令拨付首付款，等房产证下来后，再把尾款给到卖家，这样可以防止双方任意一方反悔，比如以前有过买家过户的时候提前给了首付，但是卖家跑路或者不见了，也有过卖家过户完，买家首付款拖着不给或者打折扣等等情况，就会造成一系列的纠纷和不愉快了。

第七步，过户完，其实交易就完成一大半了，后面就是等待银行放款和新的房产证，过程中还是双方保持良好的联系，因为现在银行放款速度也特别快，有的一周就可以，正常半个月到一个月就放款了，只要卖家收到尾款，就可以进行最后一步了。

第八步，双方交割物业，这里面要注意，就是之前签合同时候约定的家具、装修是否有大的变动，有的话要提出来让卖家做合同中相应的补偿，然后水、电、气还有物业费的交割，很多人容易忽视，觉得钱不多，但是有的投资客可能好几年都不交物业费，累计下来也有好几千块了，所以不要忽视这些，后续房子交易完，拖欠的钱和滞纳金都是要你给。

第九步，把卖家的户口迁出，这个看你合同约定的时间，一般不要超过半年时间，然后你手上可以押一万块钱，迁出去再给卖家，这样卖家估计很快就会协助你迁出了，这样就算大功告成了，然后拿着新房产证，开启你的房奴之路吧。