房地产建设开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发建设是一项高风险、高回报的产业。房地产由于其自身的特点——固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的重要组成部分，而产品形式就是房产的获取，主要由房屋的交付及相关登记证件的办理等环节组成，本文主要以房屋交付阶段为探讨对象，分为以下部分进行阐述：

一、施工项目竣工验收通过的标准

（一）参与竣工验收的单位主体

根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”根据上述规定，工程项目的竣工验收，参建项目的各方都应参与其中，施工单位经过自检程序，认为工程合格后，上报建设单位，建设单位作为竣工验收的组织主体，需要组织设计单位、监理单位与施工单位统一验收，这就是现在统称的“四方验收”，上述四方主体都同意工程竣工后，在《竣工验收表》上签字盖章，形成正式的竣工验收记录。某些地市要求“五方验收”，也是在上述四个主体单位之上，再添加勘察单位。

（二）竣工验收通过的标准及法律效力

《竣工验收表》上的“四方盖章”，赋予了项目参建过程中的各单位主体审验的权利，任何一方发现工程不合格之处，应及时指出并由施工单位抓紧修复落实，一旦盖章完毕，项目自然作为合格工程顺利通过竣工验收，《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

在此引出一个极为重要的时间点，《竣工验收表》的签署日期，此日期即是工程竣工的截止点，又是工程保修期的起始点，由此开始计算建设工程各分项工程的保修期。

同时，建筑工程作为一个复杂的项目，其竣工手续也相当繁杂，竣工时资料的交付与接收极为关键，竣工资料一定齐全、完备，做好详尽的书面交接记录，作为竣工手续之中很重要一环应引起足够重视。

二、产生工程质量问题责任分析

在建设工程实际情况之中，《建设工程质量管理条例》明确规定了各施工部位的保修范围及保修年限：“1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”

在建筑单体中，除去基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程以外，最长的保修期为防水项目施工的5年，由此也可看出防水工程即是建筑维修的难点，也是质量控制的重点，在此容易产生问题集中以下几个方面：

1、根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。在此基础上，保修期以内的维修工程，应由施工单位负责，此类问题应无异议。但是具体的实际操作过程中，双方在合同约定中，大多数情况会约定，“发生质量问题后，由建设单位书面通知施工单位，施工单位派员维修”，而建筑物质量问题，绝大多数琐碎而繁杂，并且发生时间无规律，一旦产生就是急需待办的事项，具体工作人员往往直接通过电话联系，双方并无往来函件的留存，这就为以后的保修问题的认定留下了隐患。

2、施工单位的保修范围约定过于笼统，发现问题后安排人员维修，那么人员到位后，多久修复完毕如何界定？任何防水问题都不可能从表面发现问题所在，不论是屋面防水还是卫生间防水，都需要拆除保护层，之后再根据既往经验分析漏水、渗水原因后进行修补，这就是牵扯到一个修复时间问题。

3、另一个难点就是，修复完毕之后，再次渗漏，保修期如何计算的问题，相关法律规定的保修期是在工程竣工后开始计算，5个自然年度没有问题后，便经过了保修期，大部分防水工程在五年之内都会或多或少出现问题，施工单位也会依照约定进行修复，那么修复之后的防水保修年限如何计算？实践之中，普遍存在两种不同的处理方法，一是工程保修期严格按照国家法定和合同约定时间，无论期间是否经过维修，超过维修年限即意味着超出保修期，二是工程保修期在按照国家法定和合同约定时间基础上，只要发生过维修，那么从修复完毕验收合格之日起，重新计算保修期。上述两种观点的基准点大不一样，对于发包人和承包人的权利义务期限以及保修金的支付时间影响较大。

观点一中，5年以内的防水工程，无论是否经过维修，都是要按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，自竣工验收合格之日起计算，竣工验收的日期就按照书面资料能够证明的日期开始计算，完全符合我国现行的法律政策，发包人、承包人在保修期满后，办理相关手续，如再发生的渗漏问题，将由发包人自行负责（当然此时发包人已经将房屋出售，应由业主负责，此问题下文详细探讨），承包人便可根据合同约定对质保金进行索要。此观点的最大缺陷是，依据法律规定办理太过于机械化，不利于保证发包人，特别是购房业主的权利，房屋渗漏后问题的诊断相当专业和复杂，普通业主遇到此类问题，往往需要通知物业公司，由物业公司安排人员查看原因，商讨维修方案，组织维修队伍，申报物业维修基金，时间周期长，耗费精力大。

观点二中，承包人对防水工程进行过维修后，因为防水工程所用材料，不论是防水卷材施工，还是防水涂料施工，其具有整体性、不可分割性的剧本属性，维修过的防水工程，意味着原施工过程中的防水面层整体性已经经过破坏，其在抗渗性、抗漏性、耐久性以及延展性上，已与当时施工时的实验数据不同，是否能在日后的使用过程中不再发生问题，以现在的科技手段和方法无法检测，为以后的矛盾发生预留隐患，并且保修金的追索对于承包人来谈，变得遥遥无期，无法体现合同双方的公平性。

在此笔者提出自己的一个观点，工程防水的保修问题十分复杂，过于机械的执行5年保修期，不利于保护房屋产权人的利益，而返修后重新计算保修期，似乎对施工单位也不太公平，这样质保金可能无限期滞留在发包人账户之中，在此折衷找到一条的办法，若5年的防水质保期内，未发生一次维修，能够说明施工伊始，工程质量完全能够符合建筑标准，质保金可以按照规定退还。若发生过维修，5年保修期满后，施工单位索要质量保修金时，可在建设单位及物业公司的监督下，由施工单位购买相关部位的工程维修保险，为日后维修资金提供保障。相关流程及手续办理还需要进一步细化，若能够在国家层面出台具体的规定支持，相信能够尽早一步落地实施。

三、质量原因的产生及保修责任分析

（一）质量问题产生的基础原因

总承包单位方面层层“分包”、“转包”，管理人员力量薄弱，实际施工人技术操作不到位，同时建设单位一味降低成本、盲目提高资金周转率，缩短施工周期，在房地产开发建设过程之中，两大最主要的责任主体都负有不可推卸的责任。而房产最终的接受者为购房业主，所有的权利义务最终落到业主身上。

（二）业主购买房产后，房屋质量问题发生时，应承担维修责任的适格主体？

保修责任是房屋销售中开发商的一项重要义务，依据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定”。开发商应当向购房者提供保修义务，销售商品住宅时，房地产开发企业同时应当向购房业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并应当按照所提供的《住宅质量保证书》对商品房提供保修义务，明确保修年限。

同时，根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”明确指出保修义务期限自房屋交付之日起计算，与施工单位提供的工程保修义务无直接关系。

根据上述规定，房地产开发企业的保修义务应当自交付房产之日起计算，而不受限于施工单位向房地产开发企业提供保修义务的期限。在实际操作中，相当一部分的购房人在购买房产，办理产权交接手续时，总包方提供的保修期时间已到期或临近到期。一旦所购房屋发生质量问题后，业主与开发商协商未果，通常情况下，业主会根据商品房买卖合同起诉开发商，要求开发商承担修复及赔偿责任。此类业主起诉开发商的纠纷中，案件诉求基础过于专业，房屋质量的认定还需依赖于工程质量司法鉴定。大多数情况下，只要非购房者原因导致的质量问题，法院一般都会支持开发商在保修期内承担修复及损害赔偿的责任。

四、结语

房地产交付后阶段，房屋的日常维修及养护工作是当今社会面临的一个重大问题，很多老旧小区公共维修基金已经使用完毕，维修费的缴纳也是急需待解决的问题，房地产开发不仅是基础建设，且关系到国计民生，关乎到人民群众幸福指数的稳步提升，百姓安居乐业，祖国国泰民安。客观分析房屋质量问题产生原因，合规合法的要求参建单位履行合同内的相关义务，还需进一步加深完善相关法律制度的理论研究和细化，以便在司法实践之中落实使用。

作者：杨尧