答案是肯定的，但是必须是在“特定的情况下”。

《民法典》第九百三十九条的规定是： 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

从该法条来看，物业合同的“适格”订立主体，只有三个，即：小区开发商、小区业委会、物业公司。不论是开发商与物业之间的前期合同，还是业委会与物业之间的“正常期”物业合同，都必须是在“依法订立”的前提下，才能对小区全体业主具有“法律约束力”。

然而实践中，还是会有第三类物业合同的存在。你会发现，在物业公司诉讼追索物业欠费的某些案例中，其当庭提交的物业合同，既非是与开发商订立，也非是与业委会订立，而是与该小区所处区域的社区居民委员会签订。

由此，某些“欠费而深谙法规”的业主会提出“针对性”的抗辩意见：

居委会并非是物业合同的适格签约主体，合同无效，对业主没有约束力；或者干脆说，物业公司和谁签的合同，就找谁去要钱。

那么这就直击一个焦点问题：

社区居委会是订立物业服务合同的适格主体吗？其与物业公司之间订立的物业合同，对小区业主是否具有法律约束力。

这里有必要先了解一下，居委会这个组织的定义，以及其在社区管理中的地位和作用。

按照我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

这个组织的诞生及发展历史至今已超过七十余年，其主要任务是宣传法规政策、维护居民权益、调解民间纠纷、反映居民意见建议等等等等。长久以来，居委会在社区治理的地位和作用都不容忽视。它也与小区业委会、物业公司并称社区治理的“三驾马车”。

而首部物业法规，2003版《物业管理条例》中，明确规定：

在物管区域内,业主大会、业委会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居委会开展工作,并接受其指导和监督。

问题在于，三驾马车中的重要一环——小区业委会，由于种种原因往往“缺位”。或者根本无法成立，或者成立后运行不畅而陷于瘫痪，这就使得小区广大业主的合法权益无法得到有效保障。

鉴于此，住房和城乡建设部在2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：

因客观原因未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

该法条赋予了居委会这个“基层管理组织”，在特定情况下可以“代行业委会”的职责，直接介入小区公共事务的管理。

当然，要认定社区居委会与物业公司之间订立的物业合同是否有效，人民法院会重点审查三个方面：

一、该小区是否符合上述《指导规则》第58条规定的实际情况。

即“因客观原因未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一”，没有业委会或委员人数不足总数二分之一，这都意味着法规赋予业委会的职责无法履行。无法组织召开业主大会会议，无法具体执行业主大会做出的相关决议。

二、居委会“代行业委会”职责的行为，是否得到了辖区街道办的指定。

就是说，居委会不能擅自介入小区事务，需要得到相关部门的授权。而且，整个代行职责的过程，要在街道办的指导和监督之下。

三、订立合同是否按法定程序履行。

具体就是要符合法典278条之规定，按“业主共同决定事项”的法定要求，即：

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。