（2021年1月-2022年8月，全国商品房销售面积及销售额增速。来源：国家统计局）

据中指研究院数据，2022年1月-6月，1月-6月住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降35.4%。住宅施工面积为59.9亿平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面积为2.1亿平方米，同比下降20.6%。

（2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速。来源：中指数据CREIS，国家统计局）

况伟大判断，除了一线城市，楼市总体是下行期。如果是刚需置业，现在是比较好的时机。如果是出于投资目的，一二线城市可能有一定回报空间，投资三四线城市则风险较高。

张波认为，人口、产业和房屋实际供给量等维度也是基本面，决定了房市未来至少 3 年到 5 年的趋势。

短期趋势，核心看市场供求是否处于相对平衡的状态，比较直观的指标是出清周期（供给和需求达到平衡所需的时间）。

如果一个城市出清周期在10个月甚至12个月以上，就算有人口和产业支撑，短期内市场触底反弹的动力仍然不足。如果出清周期在 12 个月甚至 10 个月以下，整个盘面就基本达到供需平衡，甚至供小于求，房价触底反弹的动力较强。

（2017年1月至2022年8月，50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指数据CREIS）

据中指研究院数据，以50个代表城市为样本，截至2022年8月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月。其中一线城市短期库存出清周期13.8个月，二线代表城市出清周期16.6个月，短期库存尚处于合理区间，三四线代表城市出清周期22.1个月，市场库存去化压力较大（50个代表城市：北京、上海、广州、深圳、杭州(含萧山余杭)、武汉、南京、苏州(含吴江)、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连）。

截至2022年8月底，出清周期最短的三座城市为上海、合肥、南京。

多家券商和行业人士认为，楼市筑底回暖尚需时日，除非有更大的利好政策。

张波认为，从首付和房贷利率等方面看，现在对于首套置业需求的政策倾斜已经比较到位。针对二套或者改善型需求，政策还有放松的空间。

首先，首付方面虽然许多城市已经降低首付比例，但一些热点城市二套房的首付依然较高。例如北京、上海，买二套房时首付大约占60%~ 70%，对于改善型置业人群，负担仍然较大。

第二，税费还有下调或优惠的空间。目前的优惠政策只涉及个人所得税，但房产交易过程中的增值税也是一笔不小的开支。很多自住型的改善置业，所得税加增值税、中介费，高的情况下占到交易成本的12%-15%。如果能调整增值税，将交易的门槛进一步降低，改善型需求入市的脚步会更快。

第三，针对区域、定向人群的限购放松。目前，三四线城市的限购基本放开，但是热点的一二线城市，限购门槛依然很高，下一步限购放松会是一个趋势。但是，限购放松并不等于全面放松，而是分区域、定向人群的放松。所谓的分区域，即城市的部分区县或者产业集中的地方，适当放宽限购门槛。定向人群，即对人才或多孩家庭等放松限购。今年如果这几方面实施到位，下半年到四季度楼市可能会出现回暖迹象。

胡景晖也认为，未来，保交楼保民生、降低首付比例、放宽限购才能真正提振市场信心。光靠挤牙膏式的政策调整，尤其是利率的调整，不足以刺激和提振市场信心。他认为，首次置业首付比例下调到10%，二套首付比例下调到20%-30%，对房市的提振作用会更大。另外，强二线、三四线城市逐步放开限购也是一个趋势。

调控继续放松的确利好市场，但楼市的整体回暖是系统工程。如何在放松限购同时，防止房价大涨；如何让卖楼的钱，银行纾困资金直达房企，让保交楼落到实处，让老百姓放心买房，顺利入住，才能从整体上带动行业良性循环。