老张去年年初买了一套房，是城中村一位村民自建的房屋，没有房产证，但因为价格比一般商品房和二手房便宜了将近一半！面对便利的地理位置，房价又这么低，老张很快和房主签订了《房屋买卖合同》，一次性付清了房款，并搬进了房屋。

但没过几个月，便传出了城中村要改造的消息，老张买的房屋因为要拆迁，将会获得一笔很大的拆迁款。但此时原房主不干了，要求收回房屋，并自愿退还购房款，同时还愿意额外再多补偿3万元给老张。但老张认为经济市场自由交易，买卖都已成交，哪有再退回去的道理，于是拒绝了原房主的要求。没成想，原房主竟去法院起诉了老张，要求法院确认《房屋买卖合同》无效，并要求老张返还房屋，自己则可以返还房款。老张本以为法院不会支持原房主的诉求，但最后竟然败诉了，法院的判决理由是什么呢？

法院审理认为，老张购买的房屋是在城中村农村集体土地上开发建设的，为小产权房。我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。

老张并不是该城中村的村民，原房主将他在宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该份《房屋买卖合同》是无效的。因此，支持了原房主的诉求，判决老张腾退房屋，原房主返还购房款。

小产权房是在农村集体土地上开发建设的、未缴纳土地出让金等费用、无法办理独立房屋所有权证的房屋。小产权房并非法律概念，而是人民在社会实践过程中约定俗成的说法。

小产权房包括：

❶ 村民自行筹资自建的农民房；

❷ 村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房；

❸ 现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。

而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建。

买小产权房有哪些风险呢？

没办法办理房产证

因为双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；且该房也未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证。

违法销售一房多卖

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

缺乏监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

利益受损维权无门

村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。如果购房者购买了小产权房，一旦遇到一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况，大多数购房者都会像老张一样，遇到维权无门的窘境。

【法条连接】

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。